Đất trong quy hoạch có được phép chuyển nhượng không?

1. Quy định chung về đất trong quy hoạch:

1.1. Đất quy hoạch là gì?

Quy hoạch đất được hiểu là kế hoạch quy định việc sử dụng đất cho khu vực đó. Mỗi địa phương đều có quy hoạch sử dụng đất dựa trên quỹ đất và tình hình sử dụng đất thực tế tại địa phương. Kế hoạch sử dụng đất này có thể thay đổi theo thời gian để đảm bảo sự phát triển phù hợp theo luật pháp.

1.2. Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:

Trong trường hợp đã công bố quy hoạch sử dụng đất nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm do cấp huyện, người sử dụng đất vẫn có quyền tiếp tục sử dụng đất và thực hiện các quyền của mình theo luật pháp về loại đất quy hoạch này. Việc lập quy hoạch sử dụng đất cần tuân thủ các nguyên tắc cụ thể đã quy định tại Điều 35 của các quy định về nguyên tắc lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất.

1. Việc lập quy hoạch sử dụng đất phải tuân thủ theo các quy định pháp luật về quy hoạch và các nguyên tắc sau đây:

a) Quy hoạch sử dụng đất quốc gia phải đảm bảo tính đặc thù và liên kết của các vùng; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện phải thể hiện nội dung sử dụng đất của cấp xã;

b) Áp dụng các biện pháp quản lý nghiêm ngặt đối với đất có năng suất cao trồng lúa, đất rừng cần bảo vệ, và đất rừng đặc biệt;

c) Đảm bảo sự điều chỉnh hợp lý giữa nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực, địa phương và khả năng, quỹ đất của quốc gia để đảm bảo sử dụng đất một cách tiết kiệm và hiệu quả;

d) Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên; thích ứng với biến đổi khí hậu;

đ) Nội dung phân bổ và sử dụng đất trong quy hoạch ngành quốc gia

Theo đó, việc lập quy hoạch sử dụng đất phải tuân thủ quy định của pháp luật về quy hoạch và các nguyên tắc như đã nêu ở trên để đảm bảo tính đặc thù và liên kết của các vùng cũng như tuân thủ đúng các quy định để bảo vệ nghiêm ngặt các loại đất chuyên trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng có các mục đích sử dụng khác nhau, khai thác tài nguyên thiên nhiên một cách hợp lý; thích ứng với biến đổi khí hậu và các nguyên tắc khác theo quy định. Tuy nhiên, các nguyên tắc lập quy hoạch sử dụng đất đều nhằm phát triển đất đai nhưng vẫn đảm bảo kết hợp với các yếu tố khác theo quy định của pháp luật.

1.3. Điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:

Hiện nay, việc điều chỉnh quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được pháp luật quy định tại Luật đất đai 2013. Theo đó, việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất quốc gia, quy hoạch sử dụng đất quốc phòng và quy hoạch sử dụng đất an ninh được thực hiện theo quy định của pháp luật về quy hoạch, dựa trên các quy định đó để thực hiện các trình tự và thủ tục liên quan. Đối với việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, nó được thực hiện khi có một trong các căn cứ như sau:

- Điều chỉnh chiến lược phát triển kinh tế-xã hội, quốc phòng và an ninh, quy hoạch cấp quốc gia, vùng và tỉnh dẫn đến thay đổi sự sử dụng đất.

- Thiên tai và chiến tranh làm thay đổi mục đích, cơ cấu, vị trí và diện tích sử dụng đất.

+ Có chỉnh sửa địa giới hành chính địa phương.

- Chỉ có thể điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất khi có sự điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất hoặc có thay đổi về khả năng thực hiện kế hoạch sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Nội dung điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất là một phần của quy hoạch sử dụng đất đã được quyết định và phê duyệt. Nội dung điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất là một phần của kế hoạch sử dụng đất đã được quyết định và phê duyệt theo quy định.

- Việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất cấp huyện và kế hoạch sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều 42, 43, 44 và 48 của Luật đất đai 2013.

- Thẩm quyền để quyết định và phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thuộc cấp nào thì một cơ quan nhà nước có thẩm quyền để quyết định và phê duyệt điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp đó. Mọi hành vi vi phạm thẩm quyền sẽ chịu trách nhiệm theo quy định của pháp luật.

2. Đất trong quy hoạch có được phép chuyển nhượng không?

Dựa trên Khoản 2 Điều 49 Luật đất đai 2013 về thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, khi mà quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, người sử dụng đất có quyền tiếp tục sử dụng đất và thực hiện các quyền của mình theo quy định của pháp luật.

Khi đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, người sử dụng đất trong khu vực phải thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch. Trong quá trình này, người sử dụng đất vẫn được tiếp tục thực hiện các quyền của mình, nhưng không được phép xây dựng nhà ở mới, công trình mới hoặc trồng cây lâu năm. Nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo hoặc sửa chữa nhà ở, công trình hiện có, họ phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

Theo Điều 168 của Luật đất đai 2013, các quyền của người sử dụng đất sẽ được thực hiện trong thời điểm nêu trên.

- Người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất chỉ khi được cấp Giấy chứng nhận. Trong trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, người sử dụng đất có quyền thực hiện sau khi có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất; trong trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất, người sử dụng đất có quyền thực hiện khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác liên quan đến đất.

- Trong trường hợp người sử dụng đất bị trễ thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc có nghĩa vụ tài chính bị ghi nợ, phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền khác.

Như vậy, đất hiện đang được chuyển nhượng theo quy định của pháp luật trong quy hoạch sử dụng đất.

3. Giải quyết phát sinh về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:

Hiện nay, có một số tăng cường về việc giải quyết các vấn đề liên quan đến quy hoạch sử dụng đất và điều này là do sự gia tăng về nhu cầu. Để đáp ứng cho các nhu cầu này, chúng ta phải tuân thủ các quy định của pháp luật. Theo Điều 51 của Luật đất đai 2013, việc giải quyết các vấn đề phát sinh liên quan đến quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được quy định từ ngày 01 tháng 01 năm 2019 như sau:

1. Các quy hoạch sử dụng đất quốc gia, quốc phòng, an ninh và cấp tỉnh được xử lý và thực hiện theo quy định của pháp luật về quy hoạch. Các quy hoạch này đã được quyết định hoặc phê duyệt trước ngày 01 tháng 01 năm 2019, hoặc đã được lập và thẩm định trước thời điểm này nhưng chưa có quyết định hoặc phê duyệt.

2. Kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định và phê duyệt trước ngày 01 tháng 01 năm 2019 sẽ được thực hiện đến hết thời kỳ kế hoạch, trừ trong trường hợp quy định tại Điều 46 của Luật này.

3. Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện và kế hoạch sử dụng đất đã triển khai, lập, điều chỉnh, thẩm định trước ngày 01/01/2019 sẽ tiếp tục được lập, điều chỉnh, thẩm định, phê duyệt theo quy định trong Luật Đất đai số 45/2013/QH13 và các văn bản quy định chi tiết của Luật Đất đai số 45/2013/QH13, tuy nhiên phải được phê duyệt trước ngày 01/07/2019.

Việc xử lý chuyển tiếp quy hoạch sử dụng đất quốc gia, quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, quy hoạch sử dụng đất an ninh, quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh sẽ được quyết định và phê duyệt trong khoảng thời gian được quy định, và phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt. Dựa vào đó, giải quyết những vấn đề phát sinh liên quan tới quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải tuân thủ các lưu ý về thời gian xử lý theo quy định của pháp luật hiện hành.

Dựa trên căn cứ của pháp luật được trích dẫn ở trên, nếu mua một thửa đất nằm trong khu quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, người sử dụng đất vẫn có quyền chuyển nhượng một phần thửa đất đó theo quy định của pháp luật và có thể thực hiện thủ tục sang tên tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, trừ trường hợp diện tích của phần đất đó chưa đạt đủ diện tích tối thiểu 100m2 để được tách thửa theo quy định của UBND cấp tỉnh nơi thửa đất đó tọa lạc theo quy định của pháp luật.