Đất nông trường giao khoán có được chuyển nhượng không?

1. Đất nông trường giao khoán có được chuyển nhượng không?

1.1. Được hiểu như thế nào là đất nông trường giao khoán:

Theo quy định hiện hành, vẫn chưa có quy định cụ thể về đất nông trường trong hệ thống văn bản pháp luật. Tuy nhiên, dựa trên thực tế sử dụng đất nông trường, ta có thể hiểu đơn giản rằng đất nông trường là phần đất do nhà nước giao cho các doanh nghiệp (công ty, tổ chức) hoặc địa phương quản lý, sau đó các chủ thể này có thể chuyển giao cho cá nhân, hộ gia đình theo quy định pháp luật.

Với hộ gia đình và cá nhân, đất nông trường được nhận thông qua hình thức giao khoán (giao khoán đất là việc các bên (bên giao khoán và bên nhận giao khoán) thỏa thuận về việc quản lý, sử dụng, sản xuất, bảo vệ trong hoạt động quản lý đất nông trường). Còn với đơn vị, tổ chức, đất nông trường được nhận thông qua hình thức giao đất nông trường từ Nhà nước. Các cá nhân, tổ chức, đơn vị nhận đất nông trường phải thiết lập hợp đồng, theo đó đất nông trường được khai thác, quản lý và sử dụng theo đúng hợp đồng và hình thức đã thỏa thuận.

1.2. Thời hạn khoán của đất nông trường giao khoán:

– Về thời hạn khoán được quy định tại khoản 1 Điều 6 Nghị định 168/2016/NĐ-CP quy định về khoán rừng, vườn cây và diện tích mặt nước trong Ban quản lý rừng đặc dụng, rừng phòng hộ như sau:

+ Thời hạn khoán dựa trên khối lượng công việc, dịch vụ: Thỏa thuận giữa bên khoán và bên nhận khoán sẽ quyết định thời hạn của khoán thực hiện, tuy nhiên, thời hạn này không được vượt quá 01 năm và trong thời kỳ khoán, bên khoán được nhà nước cấp đất hoặc cho thuê đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật.

- Thời hạn khoán ổn định: Thời hạn khoán ổn định là thời gian cho phép khoán theo chu kỳ cây trồng, vật nuôi hoặc chu kỳ sản xuất kinh doanh hoặc thời hạn có thể được thỏa thuận giữa bên khoán và bên nhận khoán. Tuy nhiên, thời hạn khoán ổn định không vượt quá 20 năm và trong thời gian này, bên khoán được nhà nước cấp đất hoặc cho thuê đất nông nghiệp.

- Trong trường hợp hợp đồng thuê khoán hết thời hạn mà bên nhận khoán tuân thủ đầy đủ hợp đồng và đáp ứng đủ các tiêu chí do pháp luật quy định, và có nhu cầu tiếp tục nhận khoán, thì được ký hợp đồng giao quyền sử dụng đất.

Khi các bên được nhận giao khoán đất nông trường thì sẽ có các quyền, nghĩa vụ như sau:

– Đối với bên khoán có các quyền và nghĩa vụ sau:

- Đảm bảo quản lý và sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất theo đúng mục đích, quy hoạch và kế hoạch theo quy định;

- Tiết lộ công khai diện tích được cấp khoán và đối tượng nhận khoán trong trường hợp sử dụng hình thức khoán;

+ Niêm yết danh sách hộ nhận khoán được ký hợp đồng khoán;

+ Kiểm tra, giám sát việc thực hiện hợp đồng khoán;

+ Khi bên khoán vi phạm hợp đồng khoán hoặc vi phạm pháp luật, hợp đồng khoán có thể bị hủy bỏ;

+ Được phân định các quyền và nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.

– Đối với bên nhận khoán có các quyền và nghĩa vụ sau:

+ Thực hiện đúng các giao kết trong hợp đồng khoán;

+ Chịu sự kiểm tra, giám sát của bên khoán theo nội dung hợp đồng;

+ Chịu trách nhiệm trước pháp Luật về những vi phạm về khoán;

- Được đền bù thiệt hại hoặc phải chịu trách nhiệm đền bù thiệt hại theo các thỏa thuận đã được ghi trong hợp đồng;

- Được thừa hưởng các quyền và nghĩa vụ khác theo quy định của luật pháp.

1.3. Đất nông trường giao khoán có được chuyển nhượng không?

Hiện tại, theo pháp luật hiện hành, có 04 trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Các trường hợp này bao gồm:

+ Trường hợp 1: Khi tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý trong các trường hợp được quy định tại Điều 8 Luật Đất đai năm 2013;

- Trường hợp 2: Khi cá nhân, tổ chức, hoặc hộ gia đình thuê hoặc thuê lại đất từ người sử dụng đất, ngoại trừ trường hợp người thuê hoặc người thuê lại đất từ nhà đầu tư xây dựng hoặc kinh doanh cơ sở hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế, khu công nghệ cao, theo quy định của pháp luật.

- Trường hợp 3: Khi người sử dụng đất đang sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn, theo quy định của pháp luật.

+ Trường hợp 4: Khi người nhận khoán đất là cá nhân hoặc hộ gia đình đang sinh sống trong các khu nông trường, lâm trường, nông nghiệp, lâm nghiệp, thuộc quản lý của tổ chức bảo vệ rừng hoặc tổ chức quản lý rừng đặc dụng theo quy định của luật pháp;

+ Trường hợp 5: Khi người đang sử dụng đất là cá nhân hoặc hộ gia đình không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác liên quan đến đất theo quy định của luật pháp;

+ Trường hợp 6: Người sử dụng đất hộ gia đình hoặc cá nhân, đã nhận được thông báo hoặc quyết định thu hồi đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cho phần đất của mình, có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác liên quan đến đất.

+ Trường hợp 7: Tổ chức hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất để xây dựng công trình công cộng, bao gồm các công trình sau, mà không thu tiền sử dụng đất, sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác liên quan đến đất.

++ Đường giao thông;

++ Công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; 

+ Đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; 

+ Khu vui chơi giải trí ngoài trời; 

+ Nghĩa trang, nghĩa địa không được sử dụng vì mục đích kinh doanh. Do đó, đất nông trường giao khoán không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Như vậy, việc chuyển nhượng đất nông trường giao khoán cho cá nhân hoặc tổ chức khác không khả thi.

Có thể thấy, đối với cá nhân, hộ gia đình khi nhận đất nông trường thông qua hình thức giao khoán thì sẽ được hưởng các quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng giao khoán. Ngoài ra, cá nhân, hộ gia đình khi nhận đất nông trường thông qua hình thức giao khoán thì không được hưởng các quyền của người sử dụng đất như: không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất; không được chuyển nhượng đất nông trường hợp pháp. Bởi lẽ, người nhận đất giao khoán không phải cá nhân, tổ chức được nhà nước trực tiếp giao đất.

2.  Điều kiện chuyển nhượng của đất giao khoán:

được quy định trong khoản 1 của Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, điều chỉnh về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người nhận đất cần phải tuân thủ các điều kiện sau:

- Điều kiện 1: Để được chuyển nhượng, đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.

- Điều kiện 2: Trong quá trình chuyển nhượng, phần đất không được có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

- Điều kiện 3: Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở cùng tài sản liên quan, quyền sử dụng đất của chủ sở hữu không bị tạm kê biên để đảm bảo việc thi hành án theo quy định của pháp luật.

- Điều kiện 4: Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở cùng tài sản liên quan, đất được chuyển nhượng vẫn còn trong thời hạn sử dụng đất.

Để chuyển nhượng đất nông trường giao khoán, cần đáp ứng đủ 04 điều kiện đã đề cập. Tuy nhiên, đất nông trường giao khoán không thuộc nhóm có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Do đó, không thể đồng thời đáp ứng cả 04 điều kiện và không thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

- Nghị định 168/2016/NĐ-CP có quy định về các khoản đất rừng, vườn cây và diện tích mặt nước trong Ban quản lý rừng đặc dụng và rừng phòng hộ;

- Luật đất đai năm 2013;

– Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.