Đã ký hợp đồng mua bán chung cư, có huỷ được không?

1. Đã ký hợp đồng mua bán chung cư có huỷ được không? 

Trên thực tế, khi ký hợp đồng mua bán chung cư, các bên thường không muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng nếu bên bán không muốn bán chung cư hoặc bên mua không muốn mua căn chung cư đó nữa. Khi xảy ra trường hợp này, các bên có thể đơn phương hoặc thoả thuận chấm dứt hợp đồng mua bán chung cư. Trong một số trường hợp khác, các bên có thể chọn việc huỷ bỏ hợp đồng đã ký kết.

Căn cứ Điều 423 Bộ luật dân sự 2015 quy định về huỷ bỏ hợp đồng, một trong các bên có quyền huỷ bỏ hợp đồng mà không phải bồi thường thiệt hại nếu thuộc một trong các trường hợp sau:

- Một bên trong số các bên đã vi phạm hợp đồng và vi phạm hợp đồng này được ghi nhận trong hợp đồng là điều kiện để hủy bỏ mà các bên đã đồng ý;

- Một bên trong số các bên đã vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng. Việc vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng được hiểu là một bên không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình, gây ảnh hưởng đến khả năng bên kia đạt được mục đích của hợp đồng.

- Trường hợp khác do quy định của pháp luật;

- Bên hủy hợp đồng có trách nhiệm thông báo ngay cho bên kia về việc hủy, nếu không thông báo mà gây thiệt hại, bên hủy hợp đồng phải bồi thường.

Như vậy có thể thấy trường hợp các bên đã ký hợp đồng mua bán chung cư thì có thể được huỷ được. Việc huỷ hợp đồng này phụ thuộc vào ý chí của các bên hoặc đã được ghi nhận trong hợp đồng mua bán chung cư.

2. Thủ tục huỷ hợp đồng mua bán chung cư:

Mua bán chung cư là một trong những thủ tục phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật, trừ những trường hợp nhà chung cư được mua bán thuộc sở hữu của Nhà nước hoặc mua bán chung cư là nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư theo quy định tại Điều 122 Luật nhà ở 2014. Theo đó, căn cứ khoản 2 Điều 51 Luật Công chứng năm 2014 quy định, trường hợp sau khi ký kết hợp đồng mua bán chung cư mà các bên huỷ hợp đồng, nếu công chứng huỷ bỏ hợp đồng mua bán chung cư đã được công chứng thì thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện công chứng hợp đồng mua bán chung cư trước đó.

Về thủ tục thực hiện huỷ bỏ hợp đồng mua bán chung cư được tiến hành theo từng bước sau đây:

2.1. Thỏa thuận:

Đầu tiên, các bên đồng ý về việc huỷ bỏ hợp đồng mua bán chung cư. Sau đó, cả hai bên cùng đến một tổ chức công chứng (có thể là văn phòng công chứng hoặc phòng công chứng) để tiến hành công chứng văn bản huỷ bỏ hợp đồng mua bán chung cư, theo quy định tại khoản 2 Điều 51 của Luật Công chứng năm 2014.

Người thực hiện việc công chứng huỷ hợp đồng mua bán chung cư đã ký, người làm công chứng của tổ chức hành nghề công chứng (văn phòng công chứng/phòng công chứng) đang lưu giữ hồ sơ mua bán chung cư có quyền thực hiện công chứng huỷ bỏ hợp đồng mua bán chung cư nếu nơi cũ đã dừng hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể.

2.2. Chuẩn bị hồ sơ:

Căn cứ vào khoản 3 Điều 51 Luật Công chứng 2014 quy định về các giấy tờ cần chuẩn bị khi tiến hành công chứng huỷ bỏ hợp đồng mua bán chung cư, đó là những giấy tờ sau:

- Phiếu yêu cầu công chứng được thực hiện theo mẫu của văn phòng công chứng hoặc phòng công chứng, trong đó người yêu cầu cung cấp thông tin theo yêu cầu của mẫu đó.

- Tất cả các bản chính của hợp đồng mua bán chung cư đã được các tổ chức công chứng trả lại cho các bên sau khi đã ký kết.

- Hộ chiếu hoặc thẻ căn cước công dân của các bên liên quan.

+ Chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân hoặc hộ chiếu bản sao có chuẩn thực còn hiệu lực;

+ Đăng ký kết hôn hoặc văn bản án, quyết định ly hôn đi kèm với xác nhận độc thân (nếu đã từng ly hôn), hoặc xác nhận độc thân (nếu chưa từng kết hôn với bất kỳ ai)...

2.3. Tiến hành công chứng:

Sau khi đã nộp đầy đủ các giấy tờ đã được nêu trên, công chứng viên thuộc tổ chức hành nghề công chứng sẽ tiến hành xác minh và lưu chú chứng nhận.

Sau khi đã ghi chú chứng nhận và đóng dấu, văn bản huỷ hợp đồng mua bán chung cư sẽ có hiệu lực.

- Thời gian xử lý việc công chứng văn bản huỷ bỏ hợp đồng mua bán chung cư sẽ nằm trong khoảng từ 02 ngày làm việc đến 10 ngày làm việc.

- Phí công chứng văn bản huỷ bỏ hợp đồng mua bán chung cư là 25.000 đồng/trường hợp, dựa trên quy định tại khoản 3 Điều 4 của Thông tư 257/2016/TT-BTC. Ngoài ra, các tổ chức hành nghề công chứng cũng sẽ quy định mức thù lao công chứng như phí sao chụp, soạn thảo và chi phí di chuyển nếu công chứng được thực hiện ngoài trụ sở tổ chức công chứng. Tuy nhiên, mức thù lao này không vượt quá giới hạn mà Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh đã quy định.

3. Hậu quả pháp lý khi huỷ hợp đồng mua bán chung cư đã ký: 

Khi hai bên đồng ý huỷ bỏ hợp đồng mua bán chung cư đã ký, các hậu quả pháp lý sẽ có thể xảy ra như sau:

- Trong trường hợp mà hợp đồng được huỷ bỏ theo quy định tại Điều 423 của Bộ luật dân sự năm 2015, bên pháp nhân sẽ không phải bồi thường thiệt hại cho bên còn lại. Dựa vào Điều 427 của Bộ luật Dân sự, việc huỷ bỏ hợp đồng sẽ dẫn đến các hậu quả sau đây:

Khi hủy bỏ hợp đồng mua bán chung cư sau khi các bên đã đồng ý, hợp đồng sẽ không còn hiệu lực và các bên sẽ không phải thực hiện nghĩa vụ đã được thoả thuận trước đó.

+ Bên bán không phải giao chung cư;

+ Bên mua không phải giao tiền mua chung cư… 

Sau khi trừ đi các chi phí hợp lý trong quá trình thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển tài sản, hai bên sẽ phải hoàn trả lại nhau những gì đã nhận. Hoàn trả sẽ được thực hiện bằng cách trao đổi đồ vật. Trong trường hợp không thể hoàn trả bằng đồ vật, chúng ta sẽ chuyển thành giá trị tiền để hoàn trả.

Về mặt thời gian hoàn trả: cả hai bên cùng có nghĩa vụ hoàn trả, việc này phải được thực hiện đồng thời (trừ khi có sự thỏa thuận khác hoặc quy định của pháp luật).

- Các hậu quả phát sinh khi hủy bỏ hợp đồng về quyền nhân thân được điều chỉnh bởi Bộ luật dân sự 2015 và các luật liên quan.

- Trong trường hợp không có quy định cụ thể trong Bộ luật dân sự 2015 về việc hủy bỏ hợp đồng, bên hủy bỏ sẽ được xem là vi phạm nghĩa vụ và phải chịu trách nhiệm dân sự do không thực hiện đúng nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật và các luật liên quan.

Tuy nhiên, khi đến với việc thỏa thuận xử phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại hoặc giải quyết tranh chấp trong hợp đồng mua bán chung cư, các bên vẫn tiếp tục thực hiện theo như đã ký kết ban đầu.

- Trong trường hợp các bên quyết định hủy bỏ hợp đồng mua bán chung cư, các bên sẽ phải hoàn trả lại những gì đã nhận từ nhau (ví dụ như bàn giao căn hộ chung cư hoặc nhận tiền mua bán)

– Trong trường hợp mà các bên đã thống nhất đồng ý hủy bỏ hợp đồng mua bán chung cư và việc hủy này gây ra thiệt hại đối với bên kia, người đã hủy hợp đồng sẽ phải bồi thường thiệt hại dựa trên lỗi của mình.

Vì vậy, nếu không muốn tiếp tục mua bán chung cư, các bên có thể thỏa thuận chấm dứt hợp đồng mua bán đã ký trước đó hoặc một trong hai bên có thể yêu cầu hủy hợp đồng nhưng phải đền bù thiệt hại và phạt vi phạm (nếu có).

Như đã được nhìn thấy, sau khi hợp đồng mua bán căn chung cư đã được ký kết giữa các bên, nếu một trong hai bên vi phạm hợp đồng, chẳng hạn như không thanh toán đúng theo thỏa thuận, hoặc không giao nhượng căn hộ đúng thời hạn, không cung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đúng thời hạn như đã thỏa thuận, bên còn lại có thể chấm dứt hợp đồng mà không phải chịu trách nhiệm bồi thường.

Bên cạnh đó, trong một số trường hợp khi một trong các bên muốn không bán hoặc không mua căn chung cư đã ký hợp đồng trước đó, bên không phải bồi thường như đã nêu trên, các bên có thể thực hiện việc chấm dứt hợp đồng mua bán chung cư bằng văn bản theo quy định của pháp luật.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Bộ luật dân sự 2015;

– Luật Nhà ở 2014;

– Luật Công chứng 2014.