Có thể thế chấp sổ đỏ vay ở nhiều ngân hàng được không?

1. Có thể thế chấp sổ đỏ vay ở nhiều ngân hàng được không?

Vay thế chấp sổ đỏ tại ngân hàng là việc mà người vay tiền sử dụng quyền sở hữu đất đã được cấp sổ đỏ làm tài sản thế chấp để đảm bảo việc trả nợ cho ngân hàng mà không chuyển giao tài sản đó cho ngân hàng.

Điều 296 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định rằng một tài sản có thể được sử dụng để đảm bảo việc thực hiện nhiều nghĩa vụ, miễn là giá trị của tài sản đó lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ khi có thỏa thuận hoặc quy định khác của pháp luật.

Theo đó, một tài sản có thể được sử dụng để đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ nếu thỏa mãn các điều kiện sau:

- Điều kiện 1: Có sự đồng ý xác lập các biện pháp bảo đảm từ các chủ thể của nhiều quan hệ nghĩa vụ;

- Điều kiện 2: Giá trị tài sản tại thời điểm thiết lập giao dịch đảm bảo phải lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được đảm bảo.

Tuy nhiên, điều này chỉ áp dụng trong trường hợp không có thỏa thuận hoặc quy định pháp luật khác.

- Trong trường hợp có sự đồng ý khác: nếu các bên trong mối quan hệ nghĩa vụ không đạt được thỏa thuận hoặc thỏa thuận áp dụng biện pháp bảo đảm vi phạm nguyên tắc nêu trên, thì pháp luật vẫn được tôn trọng và đảm bảo thực thi. Ví dụ, khi một tài sản được sử dụng để bảo đảm việc thực hiện nhiều nghĩa vụ, theo nguyên tắc, giá trị của tài sản phải lớn hơn tổng giá trị của các nghĩa vụ được bảo đảm. Tuy nhiên, nếu các bên thỏa thuận và đồng ý rằng một tài sản có giá trị nhỏ hơn các nghĩa vụ được bảo đảm vẫn được áp dụng các biện pháp bảo đảm do các bên lựa chọn.

- Trường hợp pháp luật có quy định khác: nghĩa là pháp luật cụ thể tại một văn bản quy phạm nào đó quy định rõ ràng rằng giá trị của tài sản bảo đảm có thể nhỏ hơn các nghĩa vụ được bảo đảm.

Vì vậy, ta có thể khẳng định rằng chủ sở hữu tài sản (đất) có thể sử dụng sổ đỏ của mình làm tài sản thế chấp để vay vốn từ nhiều ngân hàng, miễn là đáp ứng các điều kiện sau:

- Có sự đồng ý của nhiều chủ sở hữu khác để thiết lập các biện pháp bảo đảm đó.

- Có sự đồng ý của nhiều chủ thể nhiều quan hệ nghĩa vụ để xác nhận việc sử dụng sổ đỏ làm tài sản thế chấp.

– Giá trị của tài sản (đất) đặt cược tại thời điểm xác định giao dịch bảo đảm phải lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được đảm bảo.

Khi chủ sở hữu tài sản (đất) cần đặt cược tại ngân hàng sử dụng tài sản đã được thế chấp lần đầu tiên đó để thế chấp với một ngân hàng khác (nếu đủ điều kiện), thì phải thông báo cho ngân hàng thứ hai (ngân hàng nhận bảo đảm sau) biết rằng tài sản bảo đảm (đất thế chấp) đang được sử dụng để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ khác tại ngân hàng đầu tiên. Mỗi việc đảm bảo phải được lưu thành văn bản.

2. Quy định về xử lý sổ đỏ vay ở nhiều ngân hàng khi một nghĩa vụ đến hạn:

Khoản 3 Điều 296 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định khi có nghĩa vụ phải thực hiện đến hạn, tất cả các nghĩa vụ khác chưa đến hạn sẽ được coi là đã đến hạn và tất cả các bên đảm bảo sẽ cùng tham gia xử lý tài sản. Đối tượng bên nhận bảo đảm đã thông báo phải có trách nhiệm xử lý tài sản và trong trường hợp không có thỏa thuận khác giữa các bên.

Ví dụ, khi thế chấp sổ đỏ để vay ở nhiều ngân hàng, nếu người vay vi phạm quan hệ nghĩa vụ được bảo đảm tại một ngân hàng và dẫn đến ngân hàng đó xử lý tài sản bảo đảm (tài sản là đất đã thế chấp), tất cả các nghĩa vụ khác tại các ngân hàng mà người vay đã thế chấp sổ đỏ sẽ được coi là đã đến hạn. Khi đó, tất cả các ngân hàng (tất cả các bên đảm bảo) đều tham gia xử lý tài sản và phải chịu trách nhiệm xử lý tài sản thế chấp (đất thế chấp) theo thỏa thuận giữa các bên hoặc theo quy định của pháp luật sau khi đã thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp. Theo quy định của pháp luật, trước khi xử lý tài sản bảo đảm, bên nhận bảo đảm phải thông báo bằng văn bản trong một thời hạn hợp lý về việc xử lý tài sản bảo đảm cho bên đảm bảo và các bên đảm bảo khác. Phương thức xử lý tài sản thế chấp có thể bao gồm một trong các phương thức sau:

– Bán đấu giá tài sản;

– Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản;

– Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm;

– Phương thức khác.

Pháp luật cũng quy định trường hợp các bên muốn tiếp tục thực hiện nghĩa vụ chưa đến hạn, có thể thỏa thuận bảo đảm bằng các tài sản khác. Nếu bên vay và ngân hàng đồng ý tiếp tục thực hiện nghĩa vụ chưa đến hạn, bên vay có thể sử dụng tài sản khác tương đương với giá trị tài sản thế chấp để bảo đảm.

Lưu ý, sau khi thanh toán chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý tài sản thế chấp (đất), số tiền thu được sẽ được thanh toán theo thứ tự ưu tiên sau:

– Trong trường hợp các biện pháp bảo đảm đều có hiệu lực đối địch với một bên thứ ba, thứ tự thanh toán sẽ được xác định theo thứ tự xác lập hiệu lực đối địch;

– Nếu một biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối địch với một bên thứ ba và một biện pháp bảo đảm không phát sinh hiệu lực đối địch với một bên thứ ba cùng tồn tại, nghĩa vụ có biện pháp bảo đảm có hiệu lực đối địch với bên thứ ba sẽ được thanh toán trước;

3. Điều kiện để được thế chấp sổ đỏ vay ở nhiều ngân hàng:

Trường hợp không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba đối với các biện pháp bảo đảm, thứ tự thanh toán sẽ được xác định dựa trên thứ tự xác lập của các biện pháp bảo đảm. Để có thể vay vốn thế chấp sổ đỏ tại nhiều ngân hàng, ngoài việc phải tuân thủ các điều kiện được phân tích ở phần trước, người vay còn phải đáp ứng các điều kiện chung theo quy định của Luật Đất đai năm 2013. Theo Điều 188 của luật này, có một số điều kiện cụ thể để các ngân hàng thế chấp sổ đỏ nhằm đảm bảo mức vay, bao gồm:

– Tài sản bảo đảm là đất phải có Giấy chứng nhận;

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Tài sản bảo đảm là đất phải còn trong thời hạn sử dụng đất.

Việc đặt cọc sổ đỏ để vay tại nhiều ngân hàng phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất và tài sản liên quan phải được công chứng tại các tổ chức chứng thực hoặc được chứng thực bởi Ủy ban nhân dân cấp xã theo quy định của pháp luật.

4. Thủ tục thế chấp sổ đỏ vay ngân hàng:

Quy trình vay thế chấp sổ đỏ ở các ngân hàng hiện nay khá giống nhau, bao gồm:

Bước 1: Nộp hồ sơ vay vốn tại Ngân hàng

Trên thực tế, mỗi ngân hàng sẽ quy định bộ hồ sơ để vay vốn khác nhau, nhưng chủ yếu hồ sơ phải có các giấy tờ sau:

– Đơn đề nghị vay vốn;

– CMND/CCD còn hiệu lực;

– Giấy xác nhận độc thân/ Giấy đăng ký kết hôn;

– Giấy tờ chứng minh thu nhập;

– Hồ sơ tài sản đảm bảo (sổ đỏ…);

– Nếu có, vui lòng cung cấp các giấy tờ khác.

Bước 2: Bộ phận thẩm định của ngân hàng sẽ kiểm tra và công ty định giá sẽ định giá tài sản thế chấp là đất. Sau đó, ngân hàng sẽ quyết định xem người vay có đủ điều kiện vay hay không và số tiền vay tối đa sẽ dựa trên giá trị tài sản này.

Bước 4:

– Duyệt khoản vay;

- Tiến hành ký kết hợp đồng vay vốn và hợp đồng thế chấp giữa ngân hàng và bên vay/bên thế chấp (chủ sở hữu tài sản);

- Đặt lịch hẹn công chứng hợp đồng thế chấp tại cơ quan công chứng.

– Hoàn tất đăng ký giao dịch bảo đảm;

– Cuối cùng ngân hàng tiến hành giải ngân.

Các văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai 2013;

– Bộ Luật Dân sự 2015.