Có nên mua đất ruộng không? Lưu ý khi mua đất nông nghiệp?

1. Có nên mua đất ruộng không? 

Thứ nhất, xác định nhu cầu mua đất:

- Rõ ràng mục đích mua đất ruộng: để dùng cho hoạt động trồng trọt, cho thuê hoặc chuyển đổi thành đất ở. Cần kiểm tra xem quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất địa phương có phù hợp với nhu cầu của mình không.

- Đánh giá khả năng tài chính: Nắm vững giá đất nông nghiệp theo quy định của UBND tỉnh. Hiện nay, giá đất ruộng thấp hơn so với đất thổ cư. Tuy nhiên, vì thửa đất ruộng thường có diện tích lớn, nên cần xem xét về tài chính trước khi mua đất.

+ Đảm bảo rằng mảnh đất đã được xác định tính pháp lý, bao gồm việc kiểm tra xem có sổ đỏ chưa, đất có tuân thủ quy hoạch sử dụng đất của UBND cấp tỉnh không, và thời hạn sử dụng đất còn bao lâu.

+ Đảm bảo rằng hợp đồng mua bán đất được cung cấp với các điều khoản rõ ràng liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các bên, và được công chứng chứng thực để đảm bảo tính pháp lý.

Thứ hai, cần xác định tiềm năng của miếng đất:

Rõ ràng rằng đất nông nghiệp là một tài sản đầu tư có tính thanh khoản cao hơn so với miếng đất đã hoặc đang được chuyển đổi mục đích sử dụng. Hiện nay, đất nông nghiệp được đánh giá có tiềm năng lợi nhuận cao. Nếu miếng đất nông nghiệp được chuyển đổi thành đất ở, giá trị của miếng đất sẽ tăng một cách đáng kể.

Trong đó:

Tài sản có khả năng trao đổi nhanh được hiểu là tài sản có thể bán lại mà không gây thay đổi đáng kể về giá trị. Tài sản có khả năng trao đổi chậm có nghĩa là để chuyển đổi tài sản này thành tiền mặt, ta cần mất thời gian rất lâu.

Thứ ba, hãy nhận ra những nguy cơ khi mua đất ruộng:

- Mua đất ruộng thì khó để chuyển đổi thành đất thổ cư: theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở từng địa phương, có những quỹ đất nông nghiệp không được phép chuyển đổi mục đích sử dụng. Vì vậy, trong trường hợp này, chủ sở hữu đất không có quyền xây dựng nhà ở hoặc các công trình trên mảnh đất đó.

- Việc xác định chính xác giá trị thực của đất ruộng là khá khó khăn: Đã có nhiều người tận dụng thời điểm sốt đất ruộng để đẩy giá đất lên cao hơn so với giá trị thực sự. Nếu không nắm rõ thông tin về giá đất, khó có thể thu được lợi nhuận lớn và ngay cả rủi ro mua đất ruộng với lỗ lớn cũng rất có thể xảy ra, cụ thể trong trường hợp đất không phải là đất thổ cư, giá trị đất ruộng thường ít biến động.

- Việc đất ruộng được sở hữu chung, đồng sở hữu cần được xem xét và cân nhắc: Để tránh xảy ra tranh chấp trong tương lai, cần cân nhắc và kiểm tra quyền sở hữu của các mảnh đất ruộng nếu chúng thuộc sở hữu chung hoặc đồng sở hữu, bởi đây là một vấn đề liên quan đến nhiều người.

– Mảnh đất ruộng cần nằm trong quy hoạch sử dụng đất của địa phương:

+ Trừ khi được chuyển đổi thành đất thổ cư theo quy hoạch của địa phương, mảnh đất không được phép thay đổi mục đích sử dụng và trở thành đất thổ cư.

- Trường hợp đất ruộng nằm trong khu vực dự trữ đất của địa phương và được sử dụng cho mục đích phát triển địa phương, đất ruộng sẽ không được phép chuyển đổi thành đất thổ cư.

- Nếu đất ruộng nằm trong kế hoạch sử dụng đất công cộng, quốc phòng, an ninh, sẽ bị thu hồi và giải phóng mặt bằng. Sau một thời gian nhất định, Nhà nước sẽ tiến hành thu hồi đất và bồi thường theo giá đất nông nghiệp hiện nay, mức bồi thường này tương đối thấp.

- Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất được quy định chặt chẽ theo pháp luật; chi phí chuyển đổi này khá cao và sẽ phụ thuộc vào quy định của từng khu vực, từng địa phương. Nếu không tiến hành chuyển đổi sang đất thổ cư, việc bán lại đất cũng gặp nhiều khó khăn.

2. Lưu ý khi mua đất nông nghiệp:

- Xem bản đồ quy hoạch sử dụng đất của địa phương.

- Tra cứu thông tin trong cơ sở dữ liệu quy hoạch sử dụng đất.

- Liên hệ với cơ quan quản lý đất địa phương để xác minh.

- Tìm hiểu thông tin từ nguồn tin địa phương khác.

Cách làm hay hơn là thực hiện hai bước sau.

1. Đầu tiên, hãy đến trực tiếp UBND địa phương nơi mà bạn có mục đích sử dụng đất để được tư vấn về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất hàng năm, nhằm tránh các rủi ro khi đầu tư.

2. Tiếp theo, hãy kiểm tra thông tin về quy hoạch trong phần ghi chú trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thứ ba, hãy đến Văn phòng đăng ký đất để xin thông tin. Cá nhân hoặc tổ chức nào có yêu cầu viết phiếu và nộp tại đó, sau đó chờ kết quả.

Thứ tư, tra cứu trực tuyến trên trang thông tin điện tử của UBND các quận, huyện để biết thông tin về kế hoạch sử dụng đất của địa phương. Có thể sử dụng các ứng dụng kiểm tra quy hoạch.

Thứ năm, hãy sử dụng các phần mềm tra cứu thông tin quy hoạch sử dụng đất của 63 tỉnh thành như Thongtin.land, Guland; và cũng có thể tìm kiếm bản đồ quy hoạch miễn phí.

– Nghiên cứu về chi phí chuyển đổi đất nông nghiệp;

– Hợp đồng mua bán phải được ký kết một cách rõ ràng và công chứng theo quy định.

Theo quy định tại Điều 167 Luật đất đai 2013, việc mua bán và chuyển nhượng đất đai phải được lập thành văn bản và có công chứng từ cơ quan có thẩm quyền. Vì vậy, nếu hợp đồng mua bán không có công chứng, nó sẽ không được nhận recognized và bảo vệ theo pháp luật.

- Không tồn tại giấy tờ pháp lý rõ ràng.

- Đất ruộng sở hữu riêng đang trong quyền sử dụng của người khác hoặc nằm trong khu vực cấm hay hạn chế.

- Có tranh chấp hoặc khiếm khuyết về quyền sở hữu đất ruộng.

- Bên bán cố ý giấu đi thông tin về tính pháp lý của đất, hoặc trường hợp đất đang bị thế chấp, cầm cố tại ngân hàng, hoặc đang có tranh chấp.

- Đất hiện đang nằm trong quy hoạch và kế hoạch sử dụng tại địa phương.

2. Điều kiện mua bán đất ruộng:

2.1. Điều kiện đối với bên bán:

- Phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

–   Đất không có tranh chấp;

–   Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Đất phải sử dụng trong thời hạn quy định;

- Việc mua bán nhượng quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực từ thời điểm được ghi nhận trong sổ địa chính.

2.2. Điều kiện đối với bên mua:

Cá nhân hoặc hộ gia đình trực tiếp sản xuất trên đất nông nghiệp là những người đã được Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất và có nguồn thu nhập ổn định từ hoạt động nông nghiệp.

Cách xác định cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp:

Một là, nơi đăng ký hộ khẩu thường trú trùng với nơi có ruộng

Hai là, nếu đất ruộng đang sử dụng không cùng nơi đăng ký hộ khẩu thường trú, thì cần có văn bản xác nhận từ UBND xã về việc được sử dụng đất nông nghiệp tại địa điểm có đất của UBND xã mà đã đăng ký hộ khẩu thường trú.

3. Trình tự thủ tục mua bán đất ruộng:

Nội dung hợp đồng đặt cọc:

+ Thông tin bên bán;

+ Thông tin bên mua;

+ Thông tin người làm chứng (nếu có);

- Mô tả chi tiết về mảnh đất bao gồm kích thước, diện tích, địa chỉ và số sổ đỏ.

- Thông tin về giá cả bao gồm giá mua bán, số tiền đặt cọc, thời hạn thanh toán, các đợt thanh toán tiếp theo và hình thức thanh toán.

+ Thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ phải thực hiện của các bên;

+ Thỏa thuận về thời gian hai bên ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đất ruộng;

+ Thỏa thuận về các khoản thuế thu nhập cá nhân và lệ phí công chứng;

+ Cam kết thực hiện hợp đồng và thỏa thuận về nghĩa vụ đối tác khi một trong hai bên không thực hiện đúng nội dung hợp đồng.

Tuy nhiên, nếu hai bên xem là không cần thiết, có thể bỏ qua bước này và tiến tới ký kết hợp đồng mua bán đất ruộng và nộp hồ sơ mua bán đến văn phòng công chứng để chứng thực và đảm bảo sự hợp pháp.

* Mẫu hợp đồng mua bán đất ruộng:

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

—–o0o—–

…., ngày… tháng…. năm…..

HỢP ĐỒNG MUA BÁN RUỘNG ĐẤT

(Số:…/HĐMB-….)

– Căn cứ Bộ luật dân sự năm 2015;

– Căn cứ Luật đất đai năm 2013;

– Căn cứ…;

– Căn cứ nhu cầu và khả năng của các bên.

Hôm nay, ngày…. tháng… năm… tại địa chỉ…, chúng tôi gồm:

Bên Bán (Bên A):

Ông/Bà:… Sinh năm:…

Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân số:… Do CA…Cấp ngày…./…./….

Địa chỉ thường trú:…

Hiện cư trú tại:…

Số điện thoại liên hệ:…

Và:

Bên Mua (Bên B):

Ông/Bà:…Sinh năm:..

Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân số:…. Do CA…. Cấp ngày…./…/…

Địa chỉ thường trú:…

Hiện tại cư trú tại:…

Liên hệ qua số điện thoại:...

Chúng tôi cam kết ký kết Hợp đồng mua bán ruộng đất số... ngày... tháng... năm... để ghi nhận việc Bên A sẽ bán quyền sử dụng phần đất ruộng... tại địa chỉ... thuộc quyền sử dụng của Bên A theo nội dung Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số... cho Bên B từ ngày... tháng... năm... tại địa điểm... để Bên A... Nội dung Hợp đồng như sau:

Điều 1. Bên A cam kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất ruộng trên mảnh đất lô... số..., diện tích... mét vuông, tại địa chỉ... được xác định theo Bản đồ địa chính kèm theo Hợp đồng này.

Quyền sở hữu của Bên A được chứng nhận bằng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số… do… cấp ngày…./…./…

Bên A sở hữu các tài sản đa dạng trên mảnh đất này, bao gồm:

Cho Bên B thực hiện trong thời gian từ ngày…/…/… đến ngày…/…./…

Điều 2. Giá và phương thức thanh toán

Bên A đồng ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất ruộng và toàn bộ hoa màu, tài sản có trên đất đã được chỉ định tại Điều 1 Hợp đồng này cho Bên B với giá là… VNĐ (Bằng chữ:… Việt Nam Đồng).

Tất cả các khoản đã được tính trong số tiền trên:…

Và chưa bao gồm:…

Toàn bộ số tiền này sẽ được Bên B thanh toán cho Bên A qua … lần, cụ thể từng lần như sau:

– Khi lần 1, vui lòng thanh toán số tiền là… VNĐ (bằng chữ:… Việt Nam đồng) khi có biên bản kèm theo. Hãy thực hiện thanh toán bằng cách… (trả tiền mặt/chuyển khoản).

– Khi lần 2, xin vui lòng thanh toán số tiền là… VNĐ (bằng chữ:… Việt Nam đồng) khi có biên bản kèm theo. Vui lòng thực hiện thanh toán theo phương thức… (trả tiền mặt/chuyển khoản).

Việc thanh toán của Bên B cho Bên A theo nội dung trên sẽ được Bên B trả trực tiếp cho Ông:…Sinh năm:…

Chức vụ:…

Chứng minh nhân dân số:… do CA…cấp ngày…./…../…

Và được chứng minh bằng Biên bản nhận tiền/… có chữ ký của những cá nhân sau:

1.Ông:… Sinh năm:…

Chức vụ:…

Chứng minh nhân dân số:…do CA… cấp ngày…./…../…

2.Ông:… Sinh năm:…

Chức vụ:…

Chứng minh nhân dân số:… do CA…cấp ngày…./…./…

(Hoặc:

Gửi qua ngân hàng tới Tài khoản số… Chi nhánh… – Ngân hàng… có biên lai xác nhận/…)

Điều 3. Chi phí và lệ phí

Mọi loại thuế, phí, và lệ phí phát sinh từ hoạt động mua bán theo Hợp đồng này sẽ do Bên…. chịu trách nhiệm thanh toán. Phương thức thanh toán của…. trong trường hợp này được định rõ như sau:…

thành lập, nếu xảy ra thay đổi về giá thị trường/… dẫn đến việc phát sinh các chi phí/… trong quá trình thực hiện Hợp đồng, Bên … sẽ chịu trách nhiệm và thanh toán số tiền phát sinh.

1.Thời hạn thực hiện Hợp đồng

Thời hạn thực hiện Hợp đồng này được hai bên thỏa thuận là từ ngày…./…../…đến hết ngày…/…../….

Trong trường hợp xảy ra các sự cố bất khả kháng hay tình huống cấp bách dẫn đến gián đoạn việc thực hiện hợp đồng, thì thời hạn thực hiện hợp đồng này được xác định như sau:

2. Địa điểm và cách thức thực hiện

Bên A phải chuyển giao hoàn toàn các giấy tờ và tài liệu chứng minh quyền sử dụng mảnh đất ruộng được xác định trong Điều 1 của Hợp đồng, bao gồm những giấy tờ sau đây:

Bên A sẽ chuyển giao phần đất ruộng và toàn bộ tài sản, hoa màu đã được xác định trong Hợp đồng này cho Bên B tại địa điểm... trong vòng... ngày, bắt đầu từ ngày... qua từng đợt như sau:

– Đợt 1. Vào ngày…/…./….Bên A có trách nhiệm bàn giao…

– Đợt 2. Vào ngày…/…../….. Bên A có trách nhiệm bàn giao……

Việc giao- nhận trên theo thỏa thuận trong từng đợt phải được Bên A giao trực tiếp cho:

Ông… Sinh năm:…

Điều 5. Đặt cọc

Trong thời gian từ ngày…/…./… đến ngày…./…./…, Bên B phải đặt cọc cho Bên A số tiền là…VNĐ (Bằng chữ:… Việt Nam Đồng) để bảo đảm việc Bên B sẽ mua quyền sử dụng phần diện tích đất ruộng số.... cùng với các tài sản, hoa màu được xác định tại Điều 1 của Hợp đồng này trước ngày…/…./….. theo nội dung chính của Hợp đồng này, trừ khi có trường hợp...

- Nếu Bên A thực hiện đúng nghĩa vụ của mình trong Hợp đồng này trong khi Bên B không mua/không nhận/... như đã thỏa thuận, Bên A có quyền nhận được một số tiền cụ thể là...... VNĐ để...

Cam kết của bên A là đưa ra thông tin một cách trung thực và chính xác, và cam đoan sẽ hoàn toàn chịu trách nhiệm cho bất kỳ hậu quả nào phát sinh từ tính trung thực và chính xác của những thông tin này.

Bồi thường thiệt hại xảy ra cho bên B nếu có thiệt hại phát sinh từ hành vi vi phạm của bản thân.

2. Cam kết của bên B

Tôi cam đoan thực hiện Hợp đồng này với thái độ tốt,…

Tôi cam đoan thực hiện đúng, đầy đủ trách nhiệm thanh toán cho Bên A theo thỏa thuận ghi nhận trong Hợp đồng.

Điều 7.Vi phạm hợp đồng và giải quyết tranh chấp

Trong trường hợp một trong hai bên vi phạm hợp đồng vì bất kỳ lý do gì bên còn lại có các quyền sau:

- Số tiền phạt vi phạm là:... VNĐ (Viết bằng chữ:... Việt Nam Đồng)

- Ngoài ra, bên bị vi phạm có quyền yêu cầu và bên vi phạm phải bồi thường thiệt hại thực tế do hành vi vi phạm gây ra. Thiệt hại thực tế được xác định như sau:...

Điều 8. Chấm dứt hợp đồng

Hợp đồng này sẽ chấm dứt khi có một trong các căn cứ sau:

– Hai bên có thỏa thuận chấm dứt thực hiện hợp đồng;

– Hợp đồng không thể thực hiện do có vi phạm pháp luật;

- Hợp đồng không thể thực hiện do cấm của chính phủ;

- Một bên vi phạm nghĩa vụ……được ghi nhận trong Hợp đồng này và bên bị vi phạm có quyền yêu cầu chấm dứt thực hiện hợp đồng.

Điều 9. Hiệu lực hợp đồng

Hợp đồng này có hiệu lực từ ngày…/…./…..

Hợp đồng này sẽ hết hiệu lực khi các bên đã hoàn thành nghĩa vụ của mình, hoặc đã có thỏa thuận chấm dứt và không thực hiện hợp đồng, hoặc...

Hợp đồng này đã được lập thành bản tiếng Việt, gồm tổng cộng... trang. Các bản Hợp đồng có cùng giá trị pháp lý, trong đó Bên A giữ một bản để... và Bên B giữ một bản để...

– Đối với bên bán:

- Chứng minh nhân dân, hộ chiếu, hoặc thẻ căn cước công dân

- Giấy xác nhận hôn nhân (đối với người chưa kết hôn)

+ Giấy kết hôn (trường hợp đã kết hôn)

+ Giấy tờ ly hôn và phân chia tài sản do Tòa án phán quyết., các giấy tờ phân chia tài sản, di chúc, ..

+ Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

– Đối với bên mua:

- Vui lòng cung cấp bản sao Chứng minh nhân dân, hoặc hộ chiếu, hoặc thẻ căn cước công dân.

- Đối với người độc thân chưa có vợ hoặc chồng, xin vui lòng cung cấp giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.

+ Giấy kết hôn (trường hợp đã kết hôn).

(Sau khi chuẩn bị xong hồ sơ, giấy tờ hai bên nộp hồ sơ kèm theo yêu cầu công chứng tại văn phòng công chứng).

Bước 3: Đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai

Hồ sơ bao gồm:

+ Đơn xin đăng ký biến động (theo mẫu);

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Giấy tờ tùy thân : Chứng minh nhân dân, Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn;

+ Vui lòng cung cấp giấy tờ xác nhận về hộ gia đình hoặc cá nhân sản xuất trong lĩnh vực nông nghiệp.

* Sau khi hoàn tất việc đăng ký biến động đất và đợi thông báo về nghĩa vụ nộp thuế, cá nhân hoặc tổ chức sẽ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính. Sau một khoảng thời gian nhất định (khoảng 10 ngày hoặc 20 ngày đối với vùng sâu vùng xa), người đó sẽ nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật đất đai 2013;

– Luật Kinh doanh bất động sản 2014;

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013.