Có lấy lại được tiền đặt cọc mua căn hộ chung cư không?

1. Có những hình thức đặt cọc mua căn hộ chung cư nào?

Hiện nay, giao dịch mua bán tài sản, đặc biệt là bất động sản, bao gồm cả căn hộ chung cư, đang ngày càng phổ biến trên thị trường. Đặt cọc là một giai đoạn quan trọng trong quá trình này, giúp tạo niềm tin không thể thiếu. Rất nhiều người ưa chuộng việc này vì tâm lý sợ mất cơ hội. Vì vậy, bên mua thường sẵn lòng đặt một khoản tiền cọc để cho bên chủ đầu tư biết rằng, chỉ cần đưa trước một số tiền nhỏ, họ sẽ được "đặt chỗ" cho việc mua căn hộ chung cư trong tương lai.

Điều này được coi là một biện pháp bảo đảm, thể hiện mối quan hệ cam kết mua bán giữa bên chủ đầu tư và bên mua căn hộ chung cư.

Thực tế hiện nay, có một số cách đặt cọc mua chung cư phổ biến như sau:

- Đặt cọc trước khi ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Mục đích của cách này là để người mua có thời gian để sắp xếp đủ số tiền trong tương lai. Cách này đang được sử dụng phổ biến ngày nay.

- Đặt trước tiền cọc với chủ đầu tư để giữ chỗ mua căn hộ chung cư. Đây là trường hợp tài sản sẽ được hình thành trong tương lai, còn được gọi là đặt cọc để thực hiện quyền sở hữu cụ thể là quyền mua bán căn hộ chung cư. Dự án chưa hoàn thành và chưa thể bàn giao ngay khi đặt cọc, vì vậy những người đặt trước sẽ phải đóng một khoản tiền để chứng tỏ sự nhiệt tình và sau đó được ưu tiên mua khi các thủ tục hoàn công đã hoàn tất. Tuy nhiên, đây cũng là tình huống có nhiều rủi ro nhất.

Vì vậy, có thể thấy tồn tại nhiều hình thức đặt cọc mua bán căn hộ chung cư trên thị trường bất động sản, nhưng mỗi hình thức đều có nhược điểm riêng của nó. Sự lựa chọn phụ thuộc vào ý chí của các bên, nhưng để lựa chọn biện pháp bảo đảm an toàn nhất, người mua phải nắm chắc các thủ tục theo quy định của pháp luật.

2. Có lấy lại được tiền đặt cọc mua căn hộ chung cư không?

Đầu tiên, việc mua căn hộ chung cư khi chưa có sổ hồng yêu cầu người mua phải đặt cọc với chủ đầu tư. Hiện tại, pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản cũng như luật gốc Bộ luật Dân sự không có quy định cụ thể về việc này. Tuy nhiên, thực tế cho thấy hoạt động này vẫn diễn ra dựa trên sự thỏa thuận và đồng ý của các bên, cho phép chủ đầu tư thu tiền trước khi dự án căn hộ chưa đủ điều kiện để chào bán.

Thường thì căn chung cư chưa có sổ hồng là do chưa hoàn công. Điều này có nghĩa là sau khi hoàn thành xây dựng, chủ đầu tư phải tiến hành thủ tục hoàn công để được cấp sổ hồng. Nếu chủ đầu tư không tuân thủ quy định về xây dựng hoặc dự án đang trong quá trình xây dựng và chưa hoàn thành, nhưng với mong muốn mua căn hộ, người mua có thể đặt cọc. Trong trường hợp này, việc đặt cọc chỉ là giao dịch mua bán tài sản trong tương lai. Tuy nhiên, theo đánh giá khách quan, việc đặt cọc để giữ chỗ không tuân thủ quy định pháp luật và chỉ là hình thức huy động vốn của chủ đầu tư, mang theo nhiều rủi ro cho người mua. Bởi theo luật kinh doanh bất động sản, việc kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định pháp luật và huy động vốn trái phép là bị cấm. Khi muốn bán căn hộ chung cư chưa có sổ, chủ đầu tư phải có thông báo chấp thuận bản từ Sở Xây dựng.

Bởi vậy, bạn có quyền yêu cầu chủ đầu tư hoàn trả lại số tiền bạn đã đóng nếu họ không thực hiện. Nếu gây thiệt hại, họ cũng phải bồi thường theo luật dân sự. Nói cách khác, bạn có quyền yêu cầu chủ đầu tư trả lại số tiền bạn đã đặt cọc khi bạn thấy họ không thực hiện nghĩa vụ một cách thiếu trung thực, làm cho mục đích ban đầu không thể hoàn thành. Nếu chủ đầu tư không trả lại số tiền đó, bạn có thể đi kiện ra tòa án để đòi lại quyền lợi hợp pháp của mình theo quy trình dân sự.

Thứ hai, khi mua căn hộ chung cư đã có sổ, bạn có thể đặt cọc với cá nhân. Trong quan hệ mua bán dân sự, việc đặt cọc chỉ là một biện pháp để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ dân sự, được ghi nhận trong Bộ luật Dân sự năm 2015. Thực tế, đây là một thỏa thuận giữa hai bên. Trong thỏa thuận, cả hai bên đều có nghĩa vụ thực hiện cam kết đã đưa ra. Nếu một trong hai bên không thực hiện, họ sẽ bị mất số tiền đặt cọc hoặc bị phạt tùy thuộc vào từng vi phạm cụ thể. Theo quy định tại Điều 328 (khoản 2) của Bộ luật Dân sự năm 2015, số tiền đặt cọc trong việc mua căn hộ chung cư sẽ được giải quyết như sau:

- Nếu sau khi thực hiện giao dịch đặt cọc mà không muốn mua căn hộ chung cư theo thỏa thuận ban đầu, hai bên sẽ không tiếp tục ký hợp đồng mua bán chung cư. Điều này có nghĩa là tiền cọc sẽ được chuyển cho bên nhận cọc và bên bán không phải thực hiện hợp đồng và mất cọc.

- Trường hợp bên nhận cọc không muốn bán chung cư, bên nhận cọc phải hoàn trả tiền cọc cho bên đặt cọc cùng với một khoản tiền tương đương với số tiền đã đặt cọc (gọi là phạt cọc), trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Do đó, đối với câu hỏi: Có lấy lại được tiền đặt cọc khi mua căn hộ chung cư không? Thì câu trả lời là hoàn toàn có tùy vào từng trường hợp cụ thể như trên. Trong trường hợp đó, nếu bên nhận cọc không có thiện chí hoặc không muốn trả lại tiền cọc thì bên mua có thể áp dụng một trong ba cách để đòi lại tiền cọc, bao gồm thương lượng, hoà giải hoặc khởi kiện ra Toà án có thẩm.

3. Làm sao để lấy lại tiền đặt cọc mua căn hộ chung cư?

- Nếu không đạt được mục đích ban đầu, bên liên quan sẽ bước vào cuộc đàm phán với nhau để xem xét sự thiện chí của bên còn lại. Phương pháp này là giải pháp hàng đầu để tránh mất thời gian, tuy nhiên, nếu bên đã nhận cọc không thể thiện chí, không thể lấy lại được cọc bằng cách thương lượng mà không có sự can thiệp của chính quyền.

- Hòa giải là phương pháp có sự tham gia của một bên thứ ba, gọi là hòa giải viên. Hòa giải viên sẽ đưa ra các phương án giải quyết tốt nhất cho các bên liên quan. Tuy nhiên, nếu không đạt được sự hòa giải, việc chuyển đến Tòa án sẽ là bước tiếp theo để giải quyết tranh chấp.

– Tòa án được xem là phương án cuối cùng trong quá trình khôi phục cọc tiền mua căn hộ chung cư, và có sự đảm bảo thực hiện bởi quyền lực cưỡng chế của nhà nước. Do đó, nếu việc thỏa thuận hoặc hòa giải không đạt được kết quả, tòa án sẽ là lựa chọn tiếp theo. Các tài liệu cần khiếu kiện lên tòa để yêu cầu hoàn trả cọc bao gồm:

+ Đơn khiếu kiện;

+ Hợp đồng đặt cọc; 

+ Giấy tờ tuỳ thân của người khởi kiện như chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân…

4. Những lưu ý khi đặt cọc mua căn hộ chung cư:

Để tránh các vấn đề phát sinh hay tranh chấp kéo dài trong quá trình sau này, trước khi ký hợp đồng đặt cọc cho căn hộ chung cư, cần lưu ý một số thông tin sau đây:

- Xác minh căn hộ chung cư đã có sổ hồng hay chưa, và xem xét tính hợp lệ của giấy tờ căn hộ theo quy định.

- Chúng ta nên xem xét về uy tín của chủ đầu tư chung cư, đánh giá mức độ uy tín của họ để tránh trường hợp mua nhà đã đặt cọc nhưng căn hộ vẫn chưa được hoàn thiện và bàn giao vì khả năng của chủ đầu tư. Vì vậy, tốt nhất là chọn những chủ đầu tư uy tín và cam kết cụ thể thời gian bàn giao chủ quyền cho khách hàng để đảm bảo quyền lợi tốt nhất.

- Cần tìm hiểu thông tin về hệ thống phòng cháy chữa cháy, cửa thoát hiểm, tình hình cung cấp điện và nước, cũng như an ninh của căn hộ để xác định liệu chúng có tuân thủ quy định không.

- Trong hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư, cần đề cập rõ thông tin của bên mua và thông tin về căn hộ. Cần xác minh tính chính xác của các thông tin này.

- Vì muốn mua căn hộ ngay từ khi dự án đang triển khai, trước khi hoàn thành, nhiều khách hàng thường phải lập hợp đồng đặt cọc mua căn hộ trong giai đoạn xây dựng. Đây được coi là một hình thức tùy ý. Tuy nhiên, để tránh rủi ro trước khi đầu tư vào dự án, khách hàng nên lựa chọn các dự án đã được ngân hàng bảo lãnh hoặc đã qua thẩm định pháp lý và đảm bảo tiến độ xây dựng của dự án.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Bộ luật Dân sự năm 2015;

– Luật Nhà ở năm 2014.