Có cần phải làm thủ tục hoàn công khi sửa chữa nhà không?

1. Có cần phải làm thủ tục hoàn công khi sửa chữa nhà không?

1.1. Hoàn công là gì?

Tuy văn bản pháp luật hiện tại không định nghĩa rõ khái niệm hoàn công, nhưng dựa trên quy định xây dựng, ta có thể hiểu hoàn công là việc một cá nhân hay tổ chức thực hiện để xin cấp phép hoàn công cho công trình sau khi đã hoàn thành và chấp nhận việc nghiệm thu xây dựng. Hoàn công là một thủ tục bắt buộc trong xây dựng nhà cửa, xác nhận việc các bên đầu tư và thi công đã hoàn thành công trình sau khi có giấy phép xây dựng và thực hiện xong thi công cùng nghiệm thu. Nếu không yêu cầu giấy phép xây dựng, thì không cần thủ tục hoàn công.

Khi công trình hoàn thành, nhà thầu thi công có trách nhiệm hoàn thiện, dọn dẹp hiện trường, lập bản vẽ hoàn công và chuẩn bị tài liệu cho việc nghiệm thu toàn phần công trình. Trong quá trình này, kiến trúc sẽ được ghi lại trong biên bản nghiệm thu công trình.

Hoàn công là quy trình phản ánh cấu trúc và tình trạng thay đổi của công trình xây dựng và là điều kiện để có được sổ đỏ và sổ hồng sau này. Đây là một quy trình phải được thực hiện trước khi sử dụng và đăng ký quyền sở hữu công trình. Chủ đầu tư, nhà thầu xây dựng và tư vấn thiết kế phải tổ chức nghiệm thu và lập biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng theo mẫu in sẵn. Trước đây, quá trình hoàn công được tổ chức bởi cơ quan nhà nước.

Tóm lại, hoàn công là một trong những thủ tục hành chính bắt buộc trong hoạt động xây dựng công trình nhà cửa. Nó xác nhận việc hoàn thành công trình xây dựng sau khi có giấy phép xây dựng và đã hoàn thành nghiệm thu công trình xây dựng.

1.2. Có cần phải làm thủ tục hoàn công khi sửa chữa nhà không?

Để xác định xem việc sửa chữa nhà có đòi hỏi thủ tục hoàn công hay không, chúng ta cần tìm hiểu quy định về các trường hợp cải tạo, sửa chữa nhà không yêu cầu xin phép và những trường hợp cải tạo, sửa chữa nhà đòi hỏi xin phép. Theo quy định pháp luật, những trường hợp cải tạo, sửa chữa nhà không yêu cầu xin phép cũng không cần thực hiện thủ tục hoàn công.

Theo đó, những trường hợp cải tạo, sửa chữa nhà không yêu cầu xin phép được căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng 2014. Theo quy định này, những công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình mà không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không ảnh hưởng đến công năng sử dụng, môi trường và an toàn công trình; hoặc những công trình sửa chữa, cải tạo chỉ làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài mà không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc sẽ không cần giấy phép xây dựng.

Đối với trường hợp cải tạo, sửa chữa nhà và cần xin phép, nếu không thuộc vào những trường hợp miễn giấy phép như đã nêu ở trên, thì bắt buộc phải xin phép. Quyền cấp giấy phép xây dựng thuộc về phòng Quản lý đô thị của quận, huyện. Việc xin phép xây dựng là bắt buộc và hồ sơ hoàn công là yêu cầu đối với tất cả các công trình nhà ở.

Do đó, trong trường hợp sửa chữa, cải tạo nhà mà không thay đổi kết cấu chịu lực, công năng sử dụng, không gây ảnh hưởng đến môi trường, và không làm thay đổi kiến trúc bên ngoài không kề cận với đường trong đô thị theo yêu cầu quản lý kiến trúc, thì không cần xin phép xây dựng và không cần hồ sơ hoàn công.

Theo Luật xây dựng 2014, những căn nhà ở tại nông thôn nếu không xây dựng trong khu bảo tồn hoặc khu di tích lịch sử - văn hóa không cần xin cấp giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, nếu nhà ở được xây dựng trong khu bảo tồn hoặc khu di tích lịch sử - văn hóa tại đô thị hay nông thôn thì cần phải xin phép xây dựng và hoàn công theo quy định của pháp luật. Thủ tục hoàn công không phụ thuộc vào loại công trình hay kích thước như cấp 4 hay nhà lầu, mà hoàn toàn dựa trên các quy định pháp lý của căn nhà.

Tóm lại, khi sửa chữa hoặc cải tạo nhà mới, việc hoàn công là bắt buộc nếu căn nhà thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, các trường hợp sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình mà không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình; hoặc là các công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi thông tin kiến trúc bên ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc sẽ được miễn giấy phép xây dựng và không cần thực hiện thủ tục hoàn công.

2. Trình tự thủ tục hoàn công:

2.1. Hồ sơ hoàn công gồm những gì?

Để làm thủ tục hoàn công nhà thì bạn cần chuẩn bị các giấy tờ, tài liệu sau đây:

– Giấy phép xây dựng;

– Hợp đồng xây dựng của chủ nhà ký với các nhà thầu khảo sát, thiết kế, thi công, giám sát thi công xây dựng;

– Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng;

– Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công xây dựng;

– Báo cáo kết quả thẩm tra và văn bản kết quả thẩm định thiết kế bản vẽ thi công xây dựng;

– Bản vẽ hoàn công;

– Báo cáo kết quả thí nghiệm, kiểm định;

– Văn bản thỏa thuận, chấp thuận, xác nhận từ các tổ chức, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về an toàn phòng cháy, chữa cháy và an toàn vận hành thang máy.

2.2. Trình tự, thủ tục hoàn công:

Để hoàn thành thủ tục hoàn công nhà, bạn cần thực hiện theo các bước sau đây:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Theo đó, bạn cần chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ, tài liệu như đã nêu ở phần mục trên

Bước 2: Gửi hồ sơ hoàn công

Sau khi chuẩn bị đủ hồ sơ theo quy định, bạn có thể gửi hồ sơ hoàn công cho cơ quan chức năng có thẩm quyền. Concretely:

Nếu công trình hoàn thiện là di tích lịch sử, công trình tôn giáo, công trình du lịch, tượng đài, hoặc công trình cấp đặc biệt, cấp 1, thì cần nộp đơn đăng ký tới Sở Xây dựng.

Trong trường hợp công trình hoàn thiện là nhà riêng lẻ hoặc nhà tư nhân, cần nộp đơn đăng ký tới ủy ban nhân dân cấp xã, quận, huyện.

Nếu công trình đã hoàn thiện là công trình mới xây, công trình cải tạo hoặc khu công nghiệp, cần phải nộp đơn xin giấy phép trong phạm vi khu vực tương ứng tới Ban quản lý Đầu tư và Xây dựng khu đô thị mới.

Ở khâu tiếp nhận hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thực hiện kiểm tra hồ sơ và cung cấp giấy biên nhận hồ sơ.

Sau đó cơ quan chức năng sẽ tiến hành kiểm tra và xác minh tính phù hợp của công trình xây dựng. Trong trường hợp công trình đáp ứng đủ yêu cầu, cơ quan chức năng sẽ hoàn tất thủ tục giấy tờ và cấp giấy chứng nhận.

Trong trường hợp hồ sơ không đáp ứng đủ yêu cầu, cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ gửi văn bản hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung các giấy tờ, tài liệu còn thiếu để hoàn thiện hồ sơ. Nếu hồ sơ bị từ chối, cơ quan chức năng sẽ công bố lý do và căn cứ pháp lý đi kèm.

Thời gian trung bình từ khi nộp hồ sơ hoàn công đến khi nhận được giấy chứng nhận là khoảng hai tháng.

3. Quy định về chi phí hoàn công :

Theo quy định hiện hành của pháp luật, chi phí hoàn công trung bình có thể dao động từ 15 đến 35 triệu đồng. Tuy nhiên, giá trị này có thể tăng lên đối với các công trình xây dựng lớn hoặc xây dựng dưới hình thức vi phạm giấy phép. Trong đó, chi phí hoàn công bao gồm cả phí lập bản vẽ và phí trước bạ. Điều này có nghĩa rằng, tuy thuộc vào khu vực, quy mô và diện tích của công trình, chi phí hoàn công cũng sẽ có sự khác biệt.

Hoàn cảnh này còn phụ thuộc vào đơn vị thực hiện, lệ phí lập bản vẽ thường dao động trong khoảng 10.000 - 15.000 đồng/m2 sàn xây dựng, trong khi lệ phí trước bạ chiếm 1% tổng giá trị căn nhà.

Đối với trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ, không cần trả lệ phí trước bạ, chỉ phải đóng thuế xây dựng cơ bản.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật xây dựng 2014