Chuyển đổi đất nông nghiệp sang làm vườn ao chuồng VAC

1. Điều kiện chuyển đổi đất nông nghiệp sang làm vườn ao chuồng VAC:

1.1. VAC là gì?

Vườn ao chuồng (VAC) là một khái niệm quen thuộc đối với nông nghiệp Việt Nam. VAC đóng vai trò quan trọng trong kinh tế nông-lâm-ngư nghiệp của nước ta. Đây là mô hình nông nghiệp sinh thái bền vững, cung cấp sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực phẩm của con người và tạo nguồn thu nhập. Thành phần VAC bao gồm Vườn (V) - hoạt động trồng trọt, Ao (A) - hoạt động nuôi trồng thủy sản và Chuồng (C) - hoạt động chăn nuôi gia súc gia cầm. Mô hình VAC ngày nay đã trở thành xu hướng sản xuất phổ biến ở các vùng nông thôn Việt Nam.

 1.2. Đất nông nghiệp là gì?

Theo Luật Đất đai 2013, đất nông nghiệp được phân loại dựa trên mục đích sử dụng. Các loại đất nông nghiệp bao gồm: đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác (như đất sử dụng cho nhà kính và các loại nhà khác phục vụ trồng trọt, đất xây chuồng trại chăn nuôi gia súc gia cầm và các loại động vật được phép theo luật, đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm), đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.

1.3. Điều kiện chuyển đổi đất nông nghiệp sang làm vườn ao chuồng VAC:

Như đã phân tích ở phần mục trên, ta thấy rằng đất nông nghiệp gồm nhiều loại và có mục đích sử dụng khác nhau. Trong mô hình VAC, đất làm vườn là đất trồng cây hàng năm hoặc đất trồng cây lâu năm, trong khi đất làm ao chuồng là loại đất nông nghiệp khác. Theo quy định hiện hành, khi muốn chuyển đổi đất nông nghiệp sang làm vườn ao chuồng, người sử dụng đất phải làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Trong trường hợp này, có hai trường hợp xảy ra: phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền và không cần phải xin phép.

Theo quy định tại Điều 57 Luật Đất đai năm 2013, chúng ta có thể xác định được các trường hợp cần có sự cho phép từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền để chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Các trường hợp này bao gồm khi chuyển từ đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối.

Hai, khi chuyển từ đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối hoặc đất nuôi trồng thủy sản dưới dạng ao, hồ hoặc đầm;

Ba, khi chuyển từ đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ hoặc đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

1. Khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

2. Khi chuyển từ đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

Sáu, khi chuyển đổi đất phi nông nghiệp, không phải là việc chuyển đất ở sang đất ở.

Bảy, khi chuyển từ đất sử dụng cho công trình sự nghiệp, đất công cộng kinh doanh, đất sản xuất và kinh doanh phi nông nghiệp, không phải là việc chuyển đất thương mại, dịch vụ; cũng như việc chuyển đất thương mại, dịch vụ và đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Như vậy, đối với các trường hợp như đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất, nếu bạn muốn chuyển đổi sang mục đích sử dụng làm vườn ao chuồng, bạn cần phải xin phép từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất phải tuân thủ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Đồng thời, chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất sẽ áp dụng theo loại đất sau khi chuyển đổi.

Trong trường hợp không cần xin phép khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất,

Trường hợp này, chúng ta tuân theo quy định tại khoản 1 của Điều 12 trong Thông tư 33/2017/TT-BTNMT sửa đổi, bổ sung Khoản 1 của Điều 11. Theo quy định này, chúng ta có thể xác định được các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất mà không cần xin phép từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bao gồm:

Thứ nhất, khi chuyển từ đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác, bao gồm đất được sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác để phục vụ cho mục đích trồng trọt; đất được sử dụng để xây dựng chuồng trại để chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được phép theo pháp luật; đất được sử dụng để nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập và nghiên cứu thí nghiệm;

Hai trường hợp khi chuyển từ đất nuôi trồng thủy sản sang đất trồng cây hàng năm và khi chuyển từ đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản;

Bốn, khi di chuyển từ đất ở sang đất phi nông nghiệp, không xem là đất ở;

Năm, khi di chuyển từ đất thương mại, dịch vụ sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, không xem là đất thương mại, dịch vụ. Khi di chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, không xem là đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp;

Từ quy định trên, ta có thể thấy rằng nếu đất nông nghiệp bạn đang sử dụng là loại đất trồng cây hàng năm, bao gồm lúa và các loại cây hàng năm khác, khi bạn muốn chuyển đổi sang làm mô hình VAC thì không cần phải xin phép cơ quan nhà nước. Tuy nhiên, theo quy định pháp luật, mặc dù không cần phải xin phép nhưng vẫn phải làm thủ tục đăng ký biến động đất đai.

Tóm lại, tùy thuộc vào loại đất nông nghiệp, khi chuyển đổi sang làm vườn ao chuồng VAC cần đáp ứng điều kiện chuyển đổi đất hoặc đăng ký biến động đất đai theo quy định. Ngoài ra, khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang làm vườn ao chuồng VAC cần đảm bảo đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng, không tranh chấp, đang trong thời hạn sử dụng, không bị kê biên, không thuộc quy hoạch.

2. Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang làm vườn ao chuồng VAC:

2.1. Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang làm vườn ao chuồng VAC trong trường hợp phải xin phép:

Để thực hiện việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang làm vườn ao chuồng VAC trong trường hợp cần xin phép, bạn cần thực hiện theo các bước sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ.

Theo đó bạn cần chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ, tài liệu sau đây:

– Đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất;

– Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

– Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân;

Bước 2: Gửi hồ sơ để đổi mục đích sử dụng đất

Sau khi đã hoàn chỉnh hồ sơ theo yêu cầu, bạn có thể gửi hồ sơ đến Phòng Tài nguyên và Môi trường.

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cán bộ chịu trách nhiệm thẩm tra, xác minh thực địa và đánh giá nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Nếu hồ sơ đầy đủ, hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện trách nhiệm tài chính theo quy định của pháp luật; và đề xuất cho Ủy ban nhân dân cấp quyền xem xét và quyết định về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất; đồng thời chỉ đạo cập nhật và sửa đổi cơ sở dữ liệu về đất đai và hồ sơ địa chính.

Trong trường hợp hồ sơ không đầy đủ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc.

2.2. Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang làm vườn ao chuồng VAC trong trường hợp không phải xin phép:

Thời gian thực hiện thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất không được vượt quá 15 ngày, tính từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.

2.2. Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang làm vườn ao chuồng VAC trong trường hợp không phải xin phép:

Đối với việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang làm vườn ao chuồng VAC, nếu không cần xin phép, bạn cần thực hiện các bước đăng ký biến động theo thứ tự dưới đây:

 Bước 1: Chuẩn bị  hồ sơ

Theo đó bạn cần chuẩn bị các giấy tờ, tài liệu sau đây:

– Đơn đăng ký biến động đất đai theo mẫu;

– Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

– Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo yêu cầu, bạn có thể đến Văn phòng Đăng ký Đất đai để nộp hồ sơ.

Khi nhận được hồ sơ, các cán bộ tiếp nhận sẽ kiểm tra và cần thiết sẽ tiến hành xác minh thực tế. Trong trường hợp hồ sơ hợp lệ, sẽ tiến hành xác nhận trên Đơn đăng ký và cấp Giấy chứng nhận mục đích sử dụng đất. Đồng thời, cũng sẽ điều chỉnh, cập nhật thông tin biến động trên hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất. Cuối cùng, Giấy chứng nhận sẽ được trao cho người nộp hoặc gửi cho Ủy ban nhân dân cấp xã nếu hồ sơ được nộp tại cấp xã.

Trong trường hợp hồ sơ không đáp ứng yêu cầu, cơ quan tiếp nhận và xử lý hồ sơ sẽ thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ về việc bổ sung và hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

– Luật đất đai 2013