Chuyển đổi đất 50 năm sang đất ở: Chi tiết thủ tục và phí phải trả?

1. Thủ tục chuyển đổi đất 50 năm sang đất ở:

1.1. Quy định về đất 50 năm:

Đất có thời hạn sử dụng là 50 năm được gọi là "đất 50 năm" trong cộng đồng dân cư. Theo quy định tại khoản 2 Điều 126 Luật Đất đai 2013, "đất 50 năm" là đất có thời hạn sử dụng là 50 năm. Các loại đất thuộc "đất 50 năm" bao gồm:

- Đất được giao cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp và được công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật.

- Đất trồng cây mỗi năm, đất sản xuất muối, đất nuôi trồng thủy sản

- Đất trồng cây lâu dài

- Đất trồng cây định kỳ mỗi năm, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản

- Đất rừng dùng cho việc sản xuất lâm nghiệp;

- Đất trống, đồi núi trọc, và đất có mặt nước, thuộc nhóm đất chưa được sử dụng được chuyển giao cho mục đích sản xuất lâm nghiệp, nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, và sản xuất muối theo kế hoạch đã được lập trình.

- Nhà nước giao đất và cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân để sử dụng cho mục đích thương mại, dịch vụ, cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

- Hộ gia đình và cá nhân có thể thuê đất nông nghiệp để sử dụng cho mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, và làm muối theo quy định của pháp luật.

– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cấp đất hoặc cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam.

– Tổ chức được Nhà nước cấp đất hoặc cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư theo quy định của pháp luật.

Tổ chức được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất cho mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản và làm muối. Việc sử dụng đất trong vòng 50 năm này bao gồm nuôi trồng thuỷ sản, kinh doanh, sản xuất, trồng cây lâu năm, cây hàng năm, làm muối, nông nghiệp và lâm nghiệp. Đất này không được sử dụng để xây dựng nhà ở như đất ở. Theo Luật đất đai 2013, khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất có thời hạn 50 năm sang đất ở (đất thổ cư), cần có sự đồng ý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và phải tuân thủ quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất hằng năm tại địa phương.

Tóm lại, người dùng đất chỉ có thể chuyển đổi đất từ đất 50 năm sang đất thổ cư nếu có sự đồng ý của cơ quan có thẩm quyền và tuân thủ trình tự và thủ tục theo quy định của pháp luật.

Trong trường hợp hộ gia đình hoặc cá nhân muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất 50 năm sang đất để ở, cần có quyết định cho phép của Ủy ban nhân dân cấp huyện (bao gồm ủy ban huyện, quận, thị xã và thành phố thuộc tỉnh).

Căn hộ gia đình, cá nhân tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất 50 năm sang đất ở sẽ bị xử phạt theo quy định của pháp luật và buộc phải khôi phục lại tình trạng ban đầu.

1.2. Hồ sơ chuyển đổi đất 50 năm sang đất ở:

Căn cứ Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân từ đất 50 năm sang đất thổ cư, theo đó khi hộ gia đình, cá nhân thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất 50 năm sang đất thổ cư, cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ bao gồm những giấy tờ, tài liệu sau:

-Yêu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất (theo mẫu 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT);

– Xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đã được cấp từ cơ quan có thẩm quyền.

– Căn cước công dân/chứng minh nhân dân bản sao đã được công chứng chứng thực của người sử dụng đất.

1.3. Thủ tục chuyển đổi đất 50 năm sang đất ở:

Quá trình và thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất 50 năm sang đất ở sẽ được tiến hành theo các bước sau đây:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Người dùng đất cá nhân hoặc gia đình có nhu cầu thay đổi mục đích sử dụng đất từ đất 50 năm sang đất ở, cần chuẩn bị một bộ hồ sơ gồm các giấy tờ được liệt kê trong mục trên.

Bước 2: Nộp hồ sơ 

Người sử dụng đất là cá nhân, tổ chức nộp hồ sơ tại một trong các địa điểm sau: 

Bộ phận một cửa được quy định bởi Ủy ban nhân dân tỉnh (đối với các địa phương đã thành lập bộ phận một cửa liên thông).

Thực tế, hầu hết các hộ gia đình và cá nhân khi nộp hồ sơ đều gửi tại bộ phận một cửa cấp huyện nơi có đất.

+ Hồ sơ được nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường ở địa điểm có đất (trường hợp địa phương chưa có đơn vị tiếp nhận hồ sơ duy nhất).

Bước 3: Phòng tiếp nhận và xử lý hồ sơ.

Bước 4: Trong quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất 50 năm sang đất thổ cư, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Bước 5: Trả kết quả

Cơ quan có thẩm quyền tiến hành trả kết quả đối với người sử dụng đất.

Thời gian giải quyết: 

+ Không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ theo quy định; 

- Đối với các vùng miền núi, sâu, xa, hải đảo hoặc vùng kinh tế - xã hội khó khăn, thời gian giải quyết không vượt quá 25 ngày làm việc tính từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ theo quy định.

- Tuy nhiên, thực tế thời gian giải quyết có thể kéo dài phụ thuộc vào tình hình địa phương.

2. Chi phí chuyển đổi đất 50 năm sang đất ở:

Cũng giống như những trường hợp khác liên quan đến thủ tục hành chính đất đai, khi hộ gia đình hoặc cá nhân sử dụng đất muốn chuyển đổi mục đích từ đất 50 năm sang đất thổ cư, họ phải tuân thủ quy định của pháp luật và nộp tiền sử dụng đất, trừ trường hợp được miễn tiền sử dụng đất.

- Trường hợp 1: Chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất ao, vườn trong cùng thửa đất có nhà ở.

Công thức tính tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP như sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Giá đất ở - Giá đất nông nghiệp)

Công thức tính này áp dụng cho các trường hợp sau đây:

+ Khi người sử dụng đất chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất ao, vườn trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư mà không được công nhận là đất ở vào đất ở.

- Người sử dụng đất có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất ao, vườn liền kề nhà ở bằng cách thực hiện tách thửa và chuyển quyền sử dụng đất cho người khác hoặc do đơn vị đo đạc đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc và tách thành các thửa riêng để sử dụng làm đất ở.

- Đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư mà không được công nhận là đất ở, có thể được chuyển đổi thành đất ở theo quy định của pháp luật.

– Trường hợp 2: Khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất sang đất thổ cư, công thức tính tiền sử dụng đất được quy định tại điểm a khoản 2 của Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP như sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp bằng tổng số tiền thu được từ việc tính toán giá đất ở trừ đi giá đất nông nghiệp.

Công thức này chỉ áp dụng cho những trường hợp sau đây:

- Người sử dụng đất có thể chuyển đổi từ đất nông nghiệp được Nhà nước cấp miễn phí sang đất ở.

- Người sử dụng đất được phép chuyển đổi từ đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp, với quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình hoặc cá nhân, sang đất ở theo quy định của pháp luật.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Luật đất đai 2013;

– Thông tư 30/2014/TT-BTNMT về hồ sơ giao đất, cho thuê đất;

– Nghị định 45/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai.