Cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

1. Cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất:

1.1. Cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với các tổ chức kinh tế:

Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, ta sẽ xác định cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với các tổ chức kinh tế như sau:

Thứ nhất, khi các tổ chức kinh tế chuyển từ đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp được giao mà không thu tiền sử dụng đất sang đất ở, hoặc chuyển từ đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp được giao mà không thu tiền sử dụng đất sang đất nghĩa trang, nghĩa địa, thì tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sẽ bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá của loại đất sau khi chuyển mục đích.

Thứ hai, khi các tổ chức kinh tế chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, trong trường hợp Nhà nước đã giao đất này với thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, thì tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ được tính bằng hiệu của giá đất ở và giá đất của loại đất ban đầu trước khi chuyển mục đích, nhân với thời hạn sử dụng đất còn lại. Điều này chỉ áp dụng cho trường hợp Nhà nước đã giao đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở với thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, và chỉ khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở.

Tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất = 100% giá đất tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Điều này áp dụng cho trường hợp Nhà nước cho thuê đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở và không trả tiền thuê đất hàng năm.

Tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất = giá đất - tiền thuê đất một lần của loại đất trước khi chuyển mục đích, với thời hạn sử dụng đất còn lại. Điều này áp dụng cho trường hợp Nhà nước cho thuê đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần, và tiền sử dụng đất tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

1.2. Cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân:

Dựa trên quy định của Điều 5, Nghị định 45/2014/NĐ-CP, ta có thể xác định cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân như sau:

– Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang đất ở, chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì:

Tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất = 50% x (giá đất ở - giá đất nông nghiệp khi tính tiền sử dụng đất) 

- Trong trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp do nhà nước giao mà không thu tiền sử dụng đất, vậy:

Tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất bằng cách trừ đi giá đất nông nghiệp từ giá đất ở.

Không cần nộp phí sử dụng đất: Nếu bạn đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được chính quyền công nhận cho phép sử dụng trong thời gian dài và ổn định trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước nhượng lại hoặc cho thuê, khi bạn chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở.

Phí sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất = phí sử dụng đất theo giá đất ở - phí sử dụng đất theo giá đất phi nông nghiệp còn lại trong thời gian sử dụng đất. Quy định này áp dụng cho trường hợp bạn đang sử dụng đất phi nông nghiệp được Nhà nước nhượng đất và trả phí sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.

Tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất được tính bằng toàn bộ số tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Điều này chỉ áp dụng trong trường hợp đất phi nông nghiệp không phải là đất ở và được cấp đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm.

Tóm lại, từ những lập luận cùng những căn cứ pháp lý nêu trên, chúng ta có thể thấy rằng cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với cá nhân, hộ gia đình và tổ chức là khác nhau, tùy vào loại đất chuyển đổi mục đích mà cách tính tiền sử dụng đất cũng khác nhau. Theo đó, giá đất trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất đối với đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được xác định theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh có đất đó ban hành.

2. Khi nào được miễn, giảm tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất?

Căn cứ theo các quy định tại nghị định 45/2014/NĐ-CP, ta có thể xác định các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất bao gồm:

2.1. Các trường hợp được miễn tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất:

– Khi áp dụng chính sách nhà ở, người có công với cách mạng, hộ nghèo, và hộ đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, cũng như vùng biên giới hải đảo sẽ được miễn tiền sử dụng đất.

– Khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho đất được chuyển mục đích từ đất không phải là đất ở sang đất ở do tách hộ đối với hộ đồng bào dân tộc thiểu số và hộ nghèo tại các xã đặc biệt khó khăn thuộc vùng đồng bào dân tộc và miền núi, cũng sẽ được miễn tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, những đối tượng này phải thuộc Danh mục các xã đặc biệt khó khăn do Thủ tướng Chính phủ quy định.

– Đối với các hộ dân làng chài, dân sống trên sông nước, đầm phá muốn di chuyển đến định cư tại các khu, điểm tái định cư, sẽ được miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất, nhưng phải tuân thủ quy hoạch, kế hoạch và dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

– Các hộ gia đình, cá nhân trong các cụm, tuyến dân cư vùng ngập lũ muốn tái định cư hoặc nhận đất trong hạn mức giao đất, sẽ được miễn tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, phải theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

2.2. Các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất:

– Các hợp đồng của cộng đồng dân tộc thiểu số và người nghèo ở các khu vực không được miễn thuế sử dụng đất trong trường hợp cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho đất chuyển từ mục đích sử dụng đất không phải là đất ở thành đất ở do tách hộ cho cộng đồng dân tộc thiểu số và người nghèo ở các xã vùng đồng bào dân tộc và miền núi khó khăn. Việc xác định người nghèo theo quyết định của Thủ tướng; việc xác định các hộ gia đình hoặc cá nhân là dân tộc thiểu số theo quy định của Chính phủ. Do đó, trong trường hợp này, cộng đồng dân tộc thiểu số và người nghèo được giảm 50% thuế sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

– Đối với những người có đóng góp trong cách mạng và được giảm thuế sử dụng đất theo quy định pháp luật về người có công. Theo đó, những người này sẽ được giảm thuế sử dụng đất đối với đất ở trong hạn mức thuế sử dụng đất bao gồm việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất