Cách kiểm tra pháp lý dự án nhà chung cư trước khi mua

1. Cách kiểm tra pháp lý dự án nhà chung cư trước khi mua:

1.1. Pháp lý dự án là gì?

Theo quy định hiện hành, pháp lý dự án được hiểu là tập hợp các tài liệu, hồ sơ mà một dự án đầu tư cần phải có theo quy định pháp luật.

Cụ thể, pháp lý dự án được thể hiện qua các quyết định và giấy tờ như Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500, Giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,…

Trên thực tế, việc xử lý các thủ tục pháp lý này luôn liên quan chặt chẽ đến dự án trong suốt quá trình từ việc chuẩn bị dự án, triển khai dự án cho đến khi hoàn thành.

1.2. Tại sao phải kiểm tra pháp lý dự án nhà chung cư trước khi mua?

Như đã đề cập trong phần trên, pháp lý dự án bao gồm các giấy tờ, tài liệu mà pháp luật quy định cần có trong một dự án cụ thể. Qua đó, ta có thể khẳng định rằng pháp lý dự án đóng vai trò rất quan trọng trong quá trình mua bán bất động sản. Nó quyết định sự hợp pháp của dự án, khả năng mua bán và chuyển nhượng căn hộ chung cư. Điều này đôi khi là nguồn gây đau đầu cho người mua căn hộ chung cư. Nếu không có kinh nghiệm hoặc hiểu biết về pháp luật và thiếu sự chuẩn bị trước khi quyết định, rất dễ gây ra hậu quả và rắc rối dài hạn, mất nhiều thời gian và tiền bạc. Vì lý do đó, trước khi mua căn hộ chung cư, việc kiểm tra pháp lý của dự án đó là điều hết sức cần thiết.

1.3.  Quy trình kiểm tra pháp lý dự án nhà chung cư trước khi mua:

Để kiểm tra pháp lý dự án nhà chung cư, bạn cần xác định các điều kiện và giấy tờ cần thiết liên quan đến việc mua bán nhà chung cư. Để thực hiện việc mua bán này, điều kiện đầu tiên là căn nhà chung cư phải có đủ giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu hay hồ sơ pháp lý; tiếp theo là hợp đồng mua bán nhà chung cư và các nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với căn nhà chung cư đó. Để kiểm tra các vấn đề và giấy tờ này, chúng tôi xin đưa ra một số phương pháp sau đây:

Thứ nhất, trước khi đặt cọc mua một căn nhà chung cư, bạn cần kiểm tra hồ sơ pháp lý của dự án chung cư. Hồ sơ dự án chung cư chứa đựng các giấy tờ và tài liệu quan trọng nhất để chứng minh tính pháp lý của dự án. Bằng cách xem các giấy tờ và tài liệu pháp lý cụ thể này, bạn có thể kiểm tra tính hợp pháp của dự án chung cư.

The result:

Thực tế có nhiều trường hợp người mua chung cư đã ở trong một thời gian dài nhưng vẫn chưa có sổ hồng tên mình do các lý do như chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc sổ hồng đang được thế chấp tại ngân hàng. Điều này gây ảnh hưởng không nhỏ đến việc sử dụng chung cư, đặc biệt là trong các thủ tục mua bán, tặng, sửa chữa.

Ngoài ra, cần lưu ý rằng, mặc dù thời hạn trên sổ hồng thường là 50 năm, pháp luật không quy định thời gian trị giá của sổ hồng. Thay vào đó, trị giá sổ hồng phụ thuộc vào thời gian sử dụng chung cư.

Ngoài ra, hiện tại có rất nhiều kẻ lừa đảo cố tình làm giả sổ hồng để chiếm đoạt tài sản. Do đó, bạn cần kiểm tra kỹ bằng cách mang sổ hồng đó đến cơ quan có thẩm quyền để xác nhận xem nó có phải là sổ thật hay không.

Thứ ba, bạn nên kiểm tra việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư. Theo quy định của pháp luật về nhà ở chung cư, chủ đầu tư phải nộp một số khoản thuế, phí, lệ phí khi xây dựng và mở bán dự án căn hộ, chẳng hạn như thuế giá trị gia tăng, lệ phí môn bài, thuế sử dụng đất... Cơ quan nhà nước sẽ kiểm tra tình trạng thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với thửa đất đó khi làm thủ tục xin cấp sổ hồng. Nếu chủ đầu tư còn nợ tiền thuế đất, cơ quan nhà nước có thể từ chối cấp Sổ hồng. Vì vậy, để tránh gặp rắc rối khi mua nhà chung cư, bạn cần kiểm tra kỹ thông tin này trước khi mua nhà.

Thứ tư, sau khi đã kiểm tra đủ thông tin như đã nêu, nếu quyết định mua căn hộ chung cư, bạn cần kiểm tra hợp đồng mua bán chung cư. Theo quy định của Điều 6 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại bất động sản và chuyển nhượng dự án bất động sản phải lập hợp đồng theo mẫu quy định. Qua đó, các bên sẽ thỏa thuận với nhau về điều khoản mua bán. Do đó, bạn cần kiểm tra kỹ thông tin về các bên và căn hộ.

Để kiểm tra pháp lý của căn hộ, bạn cần xem căn hộ bạn muốn mua đang thuộc dự án nào? Đã hoàn thiện chưa? Và có khớp với thông tin đã thỏa thuận trước đó không? Ngoài ra, cần kiểm tra xem đã cấp Sổ hồng chung cư chưa và so sánh thông tin trên Sổ hồng và trên hợp đồng xem có trùng khớp hay không...

Để kiểm tra thông tin về người bán căn hộ, bạn nên xác minh xem người ký hợp đồng có thẩm quyền từ phía chủ đầu tư hay có giấy ủy quyền từ chủ đầu tư.

Ngoài ra, bạn cần thỏa thuận rõ ràng về thời gian bàn giao nhà và tiến độ thanh toán. Thông thường, thông tin này đã được chủ đầu tư định rõ trong hợp đồng. Do đó, bạn nên kiểm tra và so sánh với quy định pháp luật để đảm bảo tính phù hợp. Đối với chung cư, theo quy định tại khoản 7 Điều 26 Luật Nhà ở, thời gian bàn giao căn hộ là trong vòng 50 ngày kể từ ngày bàn giao. Đối với tiến độ thanh toán, theo quy định tại Điều 125 Luật Nhà ở, tiến độ thanh toán phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán khi mua căn hộ theo phương thức trả chậm, trả dần.

Tóm lại, trước khi thực hiện ký kết hợp đồng mua bán chung cư, để đảm bảo tính hợp pháp của chung cư và giảm thiểu các rủi ro, tranh chấp trong tương lai, bạn cần kiểm tra kỹ các vấn đề pháp lý và đặc biệt lưu ý kiểm tra thông tin đã được đề cập.

2. Quy định của pháp luật về dự án chung cư:

Hiện nay, pháp luật quy định rõ ràng về các điều kiện để chủ đầu tư được phép bán hoặc ký hợp đồng huy động vốn với người mua trong dự án nhà chung cư. Quy định này cũng áp dụng cho việc cho thuê hoặc mua bán nhà ở thương mại qua hình thức thanh toán trả góp, trả chậm, hoặc trả một lần. Điều quan trọng là tổng số tiền thu được trước khi giao nhà cho khách hàng không vượt quá 70% giá trị căn hộ đã ghi trong hợp đồng.

Trường hợp đã phê duyệt và hoàn thiện phần móng của thiết kế nhà ở, chủ đầu tư sẽ sử dụng tiền ứng trước của người thuê hoặc mua nhà để huy động vốn.

Ngoài ra, chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở gồm thi công theo bản thiết kế kỹ thuật, hoàn thiện phần móng và hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định.

Bài viết sẽ sử dụng các văn bản pháp luật sau:

- Quyết định của chủ đầu tư về việc ký kết hợp đồng huy động vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư.

- Các quy định liên quan đến việc ký kết hợp đồng mua bán nhà ở trong tương lai.

– Luật nhà ở 2014;

– Luật Đất đai 2013.