Bỏ khung giá đất là gì? Bỏ khung giá đất có lợi, ảnh hưởng gì?

1. Bỏ khung giá đất là gì?

Theo quy định tại Điều 113 của Luật đất đai năm 2013, mỗi loại đất sẽ có một khung giá đất, bao gồm mức giá thấp nhất và mức giá cao nhất. Khung giá đất này sẽ được xác định lại sau mỗi khoảng thời gian 5 năm. Dựa vào khung giá đất này, các tỉnh sẽ xây dựng bảng giá đất địa phương của mình. Mục đích của việc xây dựng khung giá đất này là để quản lý giá đất trên thị trường, hỗ trợ cơ quan quản lý đất đai trong việc kiểm soát bảng giá đất cũng như xác định các khoản nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

Trong Nghị quyết 18-NQ/TW 2022 về đổi mới, hoàn thiện thể chế quản lý và sử dụng đất, việc hoàn thiện cơ chế xác định giá đất được nêu rõ. Thay vì sử dụng khung giá đất, sẽ áp dụng cơ chế và phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường và quy định về chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan xác định giá đất. Trung ương sẽ đề ra tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát việc xây dựng bảng giá đất của các địa phương. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh sẽ đưa ra quyết định và thực hiện công tác kiểm tra, giám sát việc xác định giá đất. Đồng thời, sẽ tạo ra cơ chế hiệu quả nhằm cải thiện chất lượng công tác định giá đất, đảm bảo tính độc lập của hội đồng thẩm định giá đất, năng lực của các tổ chức tư vấn xác định giá đất cũng như đạo đức của những định giá viên. Bên cạnh đó, sẽ bổ sung và hoàn thiện những quy định để đảm bảo sự công khai và minh bạch, chẳng hạn như công khai giá đất, buộc giao dịch thông qua sàn giao dịch và thanh toán qua ngân hàng, không sử dụng tiền mặt; đồng thời sẽ xử lý nghiêm các vi phạm...

Theo tinh thần Nghị quyết 18-NQ/TW 2022, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã loại bỏ quy định về khung giá đất và thay thế bằng việc xác định cụ thể nguyên tắc định giá đất phù hợp với giá trị thị trường. Điều này được coi là một bước tiến đáng chú ý trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất, mang lại sự thay đổi căn bản về các vấn đề kinh tế trong chính sách pháp luật về đất đai.

Theo đó, việc loại bỏ khung giá đất có nghĩa là Nhà nước sẽ không áp dụng mức giá tối thiểu và tối đa cho từng loại đất mà thay vào đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ dựa vào các nguyên tắc, phương pháp định giá đất và quy chuẩn và giá đất, thông qua xem xét sự biến động thực tế về giá đất trên thị trường để xây dựng bảng giá đất. Sau khi hoàn thành bảng giá, nó sẽ được trình Hội đồng nhân dân tỉnh để thông qua (tuy hiện tại, Dự thảo Luật Đất đai vẫn chưa được Quốc hội thông qua, nên khi xây dựng bảng giá đất sẽ phải tuân thủ khung giá đất hiện hành).

2. Bỏ khung giá đất có lợi, ảnh hưởng gì?

2.1. Mặt lợi khi bỏ khung giá đất:

Trước hết, khi nhà nước thu hồi đất của người dân, số tiền bồi thường được trả là cao hơn so với mức giá đất căn cứ theo bảng giá đất. Điều này đảm bảo sự công bằng và thỏa đáng cho người sử dụng đất bị thu hồi, đồng thời giảm thiệt hại cho họ. Ngoài ra, việc nhà nước thực hiện bồi thường đất với giá hợp lý cũng làm giảm khả năng tranh chấp về giá đền bù và đẩy nhanh tiến độ thu hồi đất cho các dự án.

Thứ hai, giới hạn việc mua bán đất với giá thấp để trốn thuế. Theo quy định tại Thông tư số 92/2015/TT-BTC và Nghị định số 10/2020/NĐ-CP về nghĩa vụ thuế khi chuyển nhượng đất, nếu giá trên hợp đồng thấp hơn hoặc bằng giá đất quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thì giá của Ủy ban sẽ là căn cứ tính thuế. Tuy nhiên, thực tế giá đất trên thị trường thường cao hơn nhiều so với giá quy định. Do đó, một số cá nhân sẽ cố tình kê khai giá thấp hơn trong hợp đồng để giảm thiểu số thuế phải nộp. Để giải quyết vấn đề này, cần có sự thay đổi luật và các địa phương cần cập nhật giá đất thường xuyên theo giá thị trường. Khi giá đất của Ủy ban nhân dân tỉnh cập nhật theo giá thị trường, việc kê khai giá thấp để trốn thuế sẽ bị hạn chế.

Thứ ba, vì không còn khung giá đất, giá bảng giá đất sẽ tăng lên dùng để xác định giá giao dịch (mua bán, chuyển nhượng, thế chấp...). Điều này sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản nói chung và giúp mọi bên trong giao dịch đạt được giá trị chính xác của quyền sử dụng đất.

Thứ tư, tạo sự minh bạch và rõ ràng trong việc quản lý đất đai. Việc không áp dụng khung giá đất và xác định giá gần nhất với giá giao dịch trên thị trường sẽ không cần điều chỉnh hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) theo chu kỳ hàng năm. Điều này sẽ tạo ra sự minh bạch và rõ ràng trong các vấn đề tài chính liên quan đến đất đai.

Thứ năm, thị trường bất động sản có thể ổn định hơn. Một vấn đề khó giải quyết trong lĩnh vực đất đai hiện nay là tích trữ và đầu cơ đất đai. Việc tăng giá đất cũng dẫn đến tăng thuế và phí trong quá trình chuyển nhượng bất động sản. Sự chênh lệch lợi nhuận và chi phí dẫn đến giảm lợi nhuận từ tích trữ và đầu cơ đất đai.

2.2. Những ảnh hưởng khi bỏ khung giá đất:

Bên cạnh những lợi ích của việc không giới hạn giá đất đã nêu trên, cũng cần đối mặt với một số khó khăn như sau:

Thứ nhất, giá đất sẽ được xác định dựa trên biến động của thị trường bất động sản, điều này có thể dẫn đến sự tăng giá và tăng chi phí liên quan đến việc bồi thường khi rút lại đất trong quá trình thực hiện dự án. Đối với những dự án xây dựng nhà, việc tăng chi phí này sẽ dẫn đến sự tăng giá nhà theo dự án.

Thứ hai, khi không còn khung giá đất và xác định giá theo thị trường, người dân, tổ chức và nhà đầu tư khi thực hiện các thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc đăng ký sở hữu lần đầu, sẽ phải trả một số tiền sử dụng đất tăng cao.

3. Thời điểm bãi bỏ khung giá đất:

Nghị quyết 18-NQ/TW, được thông qua tại Hội nghị lần thứ V của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII, đã đề ra yêu cầu về việc bãi bỏ khung giá đất trong tương lai, nhằm đổi mới và hoàn thiện thể chế quản lý và sử dụng đất. Để cụ thể hóa yêu cầu này, Dự án sửa đổi Luật Đất đai đã đưa ra nội dung về việc bỏ khung giá đất. Dự thảo này dự kiến sẽ được trình Quốc hội để lấy ý kiến tại kỳ họp thứ 4 trong tháng 10/2022, kỳ họp thứ 5 trong tháng 5/2023 và dự kiến sẽ được thông qua tại kỳ họp thứ 6 trong tháng 10/2023.

Vì vậy, hiện tại việc huỷ bỏ khung giá đất vẫn chưa được thực hiện, và quy định về khung giá đất hiện tại vẫn được áp dụng. Trong tương lai gần, khi Luật Đất đai được Quốc hội thông qua và có hiệu lực, khung giá đất mới có thể chính thức được loại bỏ.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai 2013;

– Nghị quyết 18-NQ/TW 2022 về đổi mới, hoàn thiện thể chế quản lý và sử dụng đất;

– Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).