Bằng khoán đất là gì? Cấp sổ đỏ bằng bằng khoán điền thổ?

1. Bằng khoán đất là gì? 

Hiện nay, theo quy định tại Điều 15 của Thông tư 02/2015/TT-BTNMT, bằng khoán đất được công nhận là bằng khoán điền thổ. Với cơ quan có thẩm quyền, bằng khoán điền thổ đóng vai trò là tài liệu quan trọng, cho phép cơ quan này có căn cứ để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sổ hồng). Đồng thời, khi bạn sở hữu bằng khoán đất, bạn không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Đặc điểm cơ bản của bằng khoán đất:

Hiện nay, giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất như sổ hồng, sổ đỏ và các tài liệu khác được quy định theo luật pháp. Tuy nhiên, từ năm 1930 đến trước năm 1960, bằng khoán đất là loại giấy tờ được cấp phép và sử dụng. Cấu trúc bằng khoán điền thổ đã được thay đổi theo từng năm cụ thể.

- Vào năm 1930, bằng khoán điền thổ bao gồm 16 cột thông tin được sắp xếp theo tiêu đề bằng tiếng Pháp. Các thông tin cụ thể sẽ được ghi bằng chữ Quốc ngữ và viết tay. Bằng khoán điền thổ có hai mặt, mặt trước gồm 11 cột thông tin và mặt sau gồm 5 cột thông tin.

- Từ những năm 1950 cho đến nay, bằng khoán đã thay thế thông tin trên bằng khoán đất trước đó và được viết bằng tiếng Việt.

Bằng khoán đất bên ngoài có những đặc điểm sau:

- Các bằng khoán đất có hình chữ nhật với kích thước là 25cm cho chiều dài và 20cm cho chiều rộng, được làm từ giấy đen và được bồi giày.

- Bằng khoán đất bao gồm nhiều trang, mỗi trang chứa các thông tin khác nhau. Trang đầu tiên ghi tên cơ quan cấp giấy, tên chủ sở hữu đất và các thông tin chi tiết như ranh giới, vị trí, diện tích, tọa độ và số tờ bản đồ của thửa đất. Trang sau được để trống để có thể bổ sung ghi chú hoặc thông tin chủ sở hữu khi cần thiết.

- Giống như các loại giấy chứng nhận quyền sử dụng khác, bằng khoán đất có giá trị lâu dài đặc biệt trong các giao dịch liên quan đến đất đai. Trong giao dịch và mua bán bất động sản, bằng khoán đất đóng vai trò quan trọng và có nhiều điểm tương đồng với sổ hồng và sổ đỏ. Hiện nay, việc mua bán bằng khoán đất vẫn diễn ra phổ biến và được điều chỉnh bởi pháp luật để đảm bảo tính hợp pháp của giao dịch.

3. Cấp sổ đỏ bằng bằng khoán điền thổ?

Theo quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013, quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất dành cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất và có giấy tờ về quyền sử dụng đất cụ thể, thông tin sau đây sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn:

- Các cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất ổn định và có một trong các loại giấy tờ sau đây sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác liên quan đến đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất, cụ thể:

+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam, Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc được ghi trong Sổ đăng ký ruộng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, hoặc được ghi trong Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

- Các giấy tờ pháp lý liên quan đến việc tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ về việc giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

- Xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã cho biết giấy tờ mua bán nhà ở kèm theo đất ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 đã được sử dụng trước ngày đó.

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất được cấp bởi cơ quan có thẩm quyền trong chế độ cũ cho người sử dụng đất.

- Giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước theo quy định pháp luật;

- Giấy tờ thanh lý và giấy tờ hợp pháp giá trị đất và nhà ở;

- Các loại giấy tờ khác được thiết lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

- Hộ gia đình và cá nhân đang sử dụng đất có các loại giấy tờ như đã nêu ở mục thứ nhất, trong đó trên giấy tờ đó có ghi tên người khác và được kèm theo giấy tờ chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan. Trước ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành, họ chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và không có tranh chấp về đất đai này. Trong trường hợp này, họ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà không cần nộp tiền sử dụng đất.

- Các cá nhân và hộ gia đình đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất hoặc thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành, nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận, cũng sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Tuy nhiên, trong trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính, họ phải tuân thủ quy định của pháp luật.

- Cá nhân, hộ gia đình được sử dụng đất thông qua quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải, sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác liên quan đến đất. Đối với những trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính, cần tuân thủ quy định của pháp luật.

- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất nông nghiệp sẽ được Nhà nước giao đất và công nhận quyền sử dụng đất nhằm bảo tồn bản sắc dân tộc kết hợp với phong tục, tập quán của các dân tộc. Cộng đồng dân cư được giao đất và công nhận quyền sử dụng đất có trách nhiệm bảo vệ đất và sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp và nuôi trồng thủy sản, cấm chuyển sang mục đích khác. Đất với công trình như đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ và đất không tranh chấp và được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng, sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác liên quan đến đất.

Theo quy định tại Điều 15 của Thông tư 02/2015/TT-BTNMT, các giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất được cấp bởi cơ quan có thẩm quyền trong hệ thống cũ bao gồm các loại giấy tờ sau:

i) Bằng khoán điền thổ.

ii) Văn tự đoạn mãi bất động sản bao gồm nhà ở và đất ở có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ.

iii) Bất kỳ văn bản nào liên quan đến việc trao đổi, bán lại hoặc mua mới nhà ở, kèm theo chứng nhận từ cơ quan thuộc chế độ cũ.

iv) Bất kỳ giấy tờ thỏa thuận chia tài sản liên quan đến nhà ở, được chứng nhận bởi cơ quan thuộc chế độ cũ hoặc bản di chúc.

v) Giấy phép hợp thức hóa kiến trúc của cơ quan thuộc vào chế độ trước đây hoặc giấy phép xây dựng nhà ở.

vi) Bản án đã được cơ quan Tòa án của chế độ trước đây ban hành và đã được thi hành.

vii) Hiện nay, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất ở công nhận các loại giấy tờ khác chứng minh việc tạo lập đất ở, nhà ở.

Từ những phân tích trên, có thể thấy rằng các cá nhân, hộ gia đình sở hữu các giấy tờ do cơ quan thẩm quyền của chế độ cũ cung cấp, bao gồm bằng khoán điền thổ, hoàn toàn có thể sử dụng chúng để đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các tài sản liên quan. Điều này giúp cho các cá nhân, hộ gia đình dễ dàng hơn trong việc thực hiện giao dịch bất động sản hay vay vốn ngân hàng,....

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Luật Đất đai năm 2013;

- Thông tư 02/2015/TT-BTNMT chi tiết hóa các quy định trong Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ.