Quy định về phí chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư
Các quy định về phí chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư và thủ tục giao dịch căn hộ chung cư Tìm hiểu điều kiện và các loại phí phải nộp, cũng như những trường hợp được miễn thuế Hướng dẫn về chuyển nhượng căn hộ có và chưa có sổ hồng
1. Điều kiện để được phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư:
Ngày nay, việc mua bán và chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã trở nên rất phổ biến. Tuy nhiên, không phải tất cả các trường hợp đều đáp ứng đầy đủ các điều kiện để có thể thực hiện việc chuyển nhượng.Quy định chi tiết về nội dung này có được ghi tại khoản 2 của Điều 123 trong Luật Nhà ở năm 2014 như sau:
Đầu tiên, trong trường hợp mua nhà thương mại từ chủ đầu tư, nếu bên mua chưa nộp hồ sơ yêu cầu cấp Giấy chứng nhận cho căn nhà và có nhu cầu chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà, thì được phép chuyển nhượng. Sau đó, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm tiếp tục thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ theo hợp đồng đã ký với chủ đầu tư.
Thứ hai, việc chuyển nhượng, nội dung và mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà được thực hiện theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng. Bên chuyển nhượng hợp đồng phải nộp thuế, lệ phí theo quy định của pháp luật về thuế, lệ phí. Thông thường, mẫu văn bản này đã được cập nhật tại Văn phòng công chứng.
2. Quy định về phí chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư:
2.1. Các loại phí phải nộp khi thực hiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư:
– Thuế thu nhập cá nhân:Quy định về việc tính thuế thu nhập cá nhân khi mua bán chung cư được đề ra trong Thông tư 111/2013/TT-BTC sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 92/2015/TT-BTC như sau:
Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng x 2%
Trong đó:
Chuyển nhượng: Được hiểu là giá mà bên mua và bên chuyển nhượng đồng ý và thống nhất ghi trong hợp đồng mua bán chung cư. Nếu giá này không có trong hợp đồng hoặc thấp hơn mức do UBND tỉnh quy định.
Tỷ lệ thuế: Trong các trường hợp thông thường, tỷ lệ thuế là 2%. Tuy nhiên, vẫn có những trường hợp mua bán chung cư được miễn thuế này.
Đối với thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không đạt được thỏa thuận, trách nhiệm kê khai thuế thuộc về bên bán. Bên bán phải nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong vòng 10 ngày.
Trong trường hợp có thỏa thuận, người nhận chuyển nhượng nộp thuế thay cho bên chuyển nhượng, thời gian nộp kê khai thuế thu nhập cá nhân phải diễn ra cùng lúc với việc nộp hồ sơ chuyển tên.
Phí công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư sẽ được tính dựa trên tổng giá trị tài sản hoặc giá trị của hợp đồng mua bán, theo quy định tại Thông tư 257/2016/TT-BTC. Tổ chức hoặc cá nhân yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư sẽ phải nộp phí công chứng cho các tổ chức hành nghề công chứng tương ứng.
Lưu ý: Đối với lệ phí trước bạ, trong thời điểm chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, không yêu cầu việc nộp lệ phí này. Tuy nhiên, sau khi nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mức nộp lệ phí sẽ được quy định như sau:
Theo ghi nhận tại Khoản 1 Điều 2 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, Nhà, đất thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ. Trong trường hợp chuyển nhượng căn hộ chung cư này, lệ phí sẽ được tính theo công thức sau:
Lệ phí trước bạ được tính theo công thức: 0,5% x Giá tính lệ phí trước bạ.
Theo Điểm b Khoản 1 Điều 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, UBND tỉnh sẽ có quyền quy định giá tính lệ phí trước bạ cho chung cư. Nếu giá mua bán trong hợp đồng cao hơn giá do UBND tỉnh quy định, lệ phí trước bạ sẽ được tính theo giá ghi trong hợp đồng mua bán chung cư.
2.2. Trường hợp nào chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được miễn thuế:
Miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế căn hộ chung cư theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC áp dụng cho các trường hợp sau đây:- Trường hợp 1: Chuyển nhượng căn hộ chung cư bằng việc mua bán.
- Khi thực hiện quá trình mua bán chung cư, nếu những người có quan hệ như vợ chồng chuyển nhượng cho nhau, cha mẹ đẻ với con đẻ, cha mẹ nuôi với con nuôi, cha mẹ chồng với con dâu, cha mẹ vợ với con rể, ông bà nội/ngoại với cháu nội/cháu ngoại, anh chị em ruột với nhau, thì Nhà nước sẽ miễn thuế thu nhập cá nhân.
- Ngoài ra, người bán chung cư chỉ có một nhà ở và quyền sử dụng đất tại Việt Nam cũng sẽ được xét vào đối tượng được miễn thuế, miễn là đáp ứng đầy đủ điều kiện.
Khi người bán chỉ sở hữu duy nhất một căn nhà và quyền sử dụng đất, thời gian sở hữu tối thiểu là 183 ngày tính từ ngày nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu căn nhà và tài sản liên quan; chuyển nhượng toàn bộ căn hộ chung cư.
Các thông tin được khai báo phải hoàn toàn chính xác. Nếu có hành vi lừa đảo hay vi phạm, người khai báo sẽ chịu trách nhiệm về thông tin này. Hành động này có thể dẫn đến việc bị thu thuế và phạt hành chính.
– Trường hợp 2: Khi chuyển nhượng căn hộ chung cư thông qua việc nhận thừa kế hoặc tặng cho.
Các quan hệ dưới đây sẽ không phải chịu thuế thu nhập cá nhân: Vợ chồng; cha mẹ với con cái sinh; cha mẹ nuôi với con nuôi; cha mẹ chồng với con dâu; cha mẹ vợ với con rể; ông bà nội/ngoại với cháu nội/cháu ngoại; anh chị em ruột.
3. Thủ tục giao dịch căn hộ chung cư:
3.1. Chuyển nhượng chung cư đã có sổ hồng:
Bước 1: Lập hợp đồng chuyển nhượng:Để đảm bảo tính pháp lý của thỏa thuận này, hai bên cần đến phòng công chứng để lập hợp đồng và công chứng.
Bước 2: Khi thực hiện chuyển nhượng, các bên liên quan phải thực hiện việc kê khai các khoản thuế sau:
Trong vòng 10 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, các bên chuyển nhượng hoặc nhận chuyển nhượng phải kê khai lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân.
Hồ sơ kê khai tài chính và các khoản thuế sẽ gồm các giấy tờ sau:
+ 02 tờ khai lệ phí trước bạ do bên mua ký.
- Bên bán cần ký 02 tờ khai thuế thu nhập cá nhân (trường hợp tặng cho, cần chuẩn bị 04 bản).
- Cần có bản công chứng cho hợp đồng chuyển nhượng, thừa kế, tặng nhà, đất.
+ 01 bản sao có chứng thực Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
+ 01 bản sao có chứng thực CMND.
Bước 3: Chuẩn bị hồ sơ sang tên:
Hồ sơ sang tên cần phải chuẩn bị gồm có:
Đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký), khi bên mua thực hiện thủ tục hành chính theo thoả thuận trong hợp đồng, bên mua được quyền ký thay.
Hợp đồng chuyển nhượng căn hộ chung cư.
- Bản gốc giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản liên quan đến đất.
- Bản gốc giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước.
+ Bản sao chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước cá nhân.
+ Đăng ký kết hôn hoặc Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân là 02 bản sao y có công chứng.
Thời gian để chuyển tên sổ hồng của căn hộ chung cư là 15 ngày làm việc (không tính ngày nghỉ và ngày lễ), tính từ ngày người dân nộp hồ sơ chuyển tên sổ hồng tại bộ phận một cửa.
3.2. Chuyển nhượng chung cư chưa có sổ hồng:
Quy trình thủ tục chuyển tên căn hộ chung cư không có sổ hồng cơ bản gồm 5 bước sau:Bước 1: Hai bên sẽ đồng ý lập một hợp đồng chuyển nhượng căn hộ chung cư và phải công chứng hợp đồng đó. Khi đi, mang theo cả hợp đồng mua bán của chủ đầu tư với bên chuyển nhượng.
Bước 2: Bên chuyển nhượng sẽ nộp bản sao hợp đồng mua bán với chủ đầu tư cho cơ quan thuế và thực hiện các nghĩa vụ đóng thuế thu nhập cá nhân.
Bước 3: Bên nhận chuyển nhượng nộp hồ sơ đề nghị chuyển nhượng hợp đồng, bao gồm biên lai thuế thu nhập cá nhân, bản sao hợp đồng mua bán căn hộ chung cư của chủ đầu tư và hợp đồng chuyển nhượng. Hồ sơ này phải được chủ đầu tư xác nhận bằng văn bản của hợp đồng mua bán.
Bước 4: Sau khi chủ đầu tư dự án xác nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có thể tiến hành các thủ tục để được cấp sổ hồng.
Bước 5: Nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu chung cư.
Các văn bản pháp luật được sử dụng:
– Luật Nhà ở năm 2014;
– Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ;
- Hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân qua Thông tư 111/2013/TT-BTC;
- Quy định về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý, sử dụng phí công chứng, phí chứng thực, phí thẩm định tiêu chuẩn, điều kiện hành nghề công chứng, phí thẩm định điều kiện hoạt động Văn phòng công chứng, lệ phí cấp thẻ công chứng viên thông qua Thông tư 257/2016/TT-BTC.
